Veille juridique
2024
Location saisonnière : même un seul logement doit être déclaré (et l’oubli peut coûter cher)
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.567
Beaucoup de propriétaires l’ignorent encore, mais la Cour de cassation vient de rappeler une règle essentielle : la location touristique n’est jamais “sans formalité”.
Ce que dit clairement la Cour de Cassation
Toute location d’un meublé de tourisme, même occasionnelle, est au minimum soumise à une obligation de déclaration préalable auprès du maire de la commune où se situe le bien.
Autrement dit, l’absence de déclaration constitue une infraction, même si vous ne louez qu’un seul logement, quelques semaines par an.
Dans certaines communes, les règles sont encore plus strictes
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Grandes villes
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Zones tendues
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Communes ayant renforcé la réglementation
La simple déclaration peut être remplacée par une procédure avec enregistrement, décidée par le conseil municipal.
Pourquoi c’est un vrai sujet de risque pour les propriétaires ?
Les contrôles se multiplient et les communes disposent aujourd’hui d’outils efficaces pour repérer les locations non déclarées (plateformes, croisements de données, signalements).
Les conséquences peuvent être lourdes : amendes, interdiction de louer,contentieux longs et coûteux.
Vous louez (ou envisagez de louer) un meublé de tourisme ?
Chaque commune applique ses propres règles.
Une simple erreur de procédure peut suffire à vous mettre en infraction, même de bonne foi.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent d’éviter des sanctions bien plus coûteuses par la suite.
Vidéo tournée chez vous sans autorisation : vous pouvez en exiger le retrait immédiat
Droit Immobilier
Cass. 1re civ., 10 juill. 2024, n°22-23247
La Cour de cassation rappelle un principe essentiel : le droit de propriété permet de s’opposer à la diffusion d’images prises à l’intérieur d’un bien privé, sans autorisation.
Ce que peut faire un propriétaire face à une vidéo diffusée sans son accord
Lorsqu’un tiers diffuse une vidéo tournée sur une propriété privée, le propriétaire n’est pas démuni.
Il peut s’opposer à cette diffusion, y compris, par une action en référé, lorsque la diffusion lui cause un trouble manifestement illicite.
L’intervention du juge peut donc être rapide, sans attendre une procédure au fond.
Quand le trouble manifestement illicite est-il caractérisé ?
La Cour de cassation apporte une précision très protectrice pour les propriétaires.
Le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors que :
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la vidéo a été tournée à l’intérieur d’un bâtiment,
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sans l’autorisation du propriétaire.
Il n’est pas nécessaire de démontrer :
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une intention de nuire,
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un préjudice particulier,
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ou une atteinte à la vie privée
L’absence d’autorisation suffit.
Ce que cela signifie concrètement
Un tiers ne peut pas filmer librement à l’intérieur de votre bien.
Il ne peut pas diffuser ces images sans votre accord.
Vous pouvez agir immédiatement pour faire cesser la diffusion.
Réseaux sociaux, plateformes vidéo, sites internet :
le support de diffusion est indifférent.
Une vidéo de votre bien a été tournée ou diffusée sans votre autorisation ?
Ce type de situation nécessite souvent une réaction rapide.
Une action mal engagée ou tardive peut rendre la suppression des contenus plus complexe.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent de faire cesser rapidement une atteinte au droit de propriété.
Urbanisme : vos travaux peuvent être démolis immédiatement, même en cas d’appel
Urbanisme
Cons. const., QPC, 10 juill. 2024, n°2024-1099 : JO n° 0164, 11 juill. 2024.
En matière d’infractions au Code de l’urbanisme, la sanction peut être radicale.
Par une décision du 10 juillet 2024, le Conseil constitutionnel valide la possibilité pour le juge pénal d’ordonner une mise en conformité ou une démolition immédiate, y compris sous astreinte.
Ce que peut ordonner le juge pénal en matière d’urbanisme
Pour certaines infractions au Code de l’urbanisme, le juge pénal peut aller bien au-delà d’une simple amende.
Il peut ordonner :
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la mise en conformité des ouvrages réalisés,
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ou leur démolition,
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dans un délai imparti, éventuellement sous astreinte financière.
Ces mesures visent à faire disparaître rapidement une situation jugée irrégulière.
Une exécution provisoire possible… et sans suspension possible
Sur le fondement de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme, le juge peut également décider que la mesure sera exécutée immédiatement, à titre provisoire.
Aucun recours, même un appel, ne permet d’obtenir la suspension de cette exécution provisoire.
En pratique, cela signifie que les travaux peuvent être démolis ou modifiés avant même que l’affaire ne soit définitivement jugée, avec des conséquences irrémédiables.
La position du Conseil constitutionnel : une mesure conforme à la Constitution
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel valide pleinement ce mécanisme.
L’exécution provisoire :
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ne porte pas atteinte au droit à un recours effectif,
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ne méconnaît pas le droit de propriété.
La possibilité d’ordonner immédiatement une mise en conformité ou une démolition est donc jugée parfaitement conforme à la Constitution.
Vous êtes convoqué devant le tribunal correctionnel pour infraction au Code de l’urbanisme ?
Une convocation devant le tribunal correctionnel pour infraction au Code de l’urbanisme appelle une réaction immédiate, tant les conséquences peuvent être irréversibles.
Le risque ne se limite pas à une amende : la mise en conformité ou la démolition peuvent être ordonnées sans délai.
Uen amont de l’audience permet souvent de sécuriser la stratégie de défense et de limiter des mesures aux conséquences irréversibles.
Concours de maîtrise d’œuvre : l’acheteur n’est pas lié par le classement du jury
Contrats Publics
CE, 30 juill. 2024, Cté d’agglomération Valence Romans Agglo, n°470756
Le concours de maîtrise d’œuvre obéit à des règles strictes, mais laisse une marge de manœuvre réelle à l’acheteur public.
Par une décision du 30 juillet 2024, le Conseil d’État rappelle que l’avis du jury ne lie pas l’acheteur, y compris lorsque le classement est clair.
Le principe du concours de maîtrise d’œuvre
La procédure de concours repose sur une logique bien connue.
Le lauréat est choisi sur la base d’un projet, après mise en concurrence, et avis d’un jury.
Les projets sont présentés au jury de manière anonyme, et celui-ci doit procéder à un classement des candidatures.
Ce classement constitue un avis qualifié, mais pas une décision.
L’acheteur peut s’écarter du classement du jury
Le Conseil d’État rappelle une règle essentielle en pratique.
L’acheteur public n’est pas tenu de suivre l’avis du jury. Il peut choisir un candidat autre que celui classé premier
Cette liberté implique que l’acheteur peut retenir un projet :
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classé second ou au-delà,
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sans être tenu de démontrer que l’offre retenue serait manifestement meilleure que celle proposée par le jury.
Ce que cela implique concrètement pour les acteurs
Pour les acheteurs publics :
Une marge d’appréciation réelle subsiste à l’issue du concours, sous réserve du respect des principes de transparence et d’égalité.
Pour les candidats évincés :
Le seul fait d’avoir été classé premier par le jury ne garantit pas l’attribution du marché.
Un recours ne peut prospérer qu’en cas d’irrégularité caractérisée.
Le contentieux du concours reste donc hautement technique.
Vous êtes acheteur public ou candidat à un concours de maîtrise d’œuvre ?
Le concours est une procédure exigeante, dans laquelle la marge de manœuvre de l’acheteur comme les possibilités de contestation sont strictement encadrées.
Une mauvaise analyse peut conduire à une attribution fragilisée ou à un recours voué à l’échec.
Un accompagnement juridique en amont ou dès la notification du choix permet de sécuriser la procédure et d’anticiper le risque contentieux.
Location touristique sans autorisation : jusqu’à 50 000 € d’amende… pour le propriétaire ET le locataire
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-24.020 - Cass., 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.467 - Cass 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-13.789
La Cour de cassation a rendu plusieurs décisions très claires en juillet 2024 : le changement d’usage illégal d’un logement expose lourdement, et séparément, chaque personne poursuivie.
Ce que prévoit la loi en cas de changement d’usage sans autorisation
Lorsqu’un local à usage d’habitation est transformé sans autorisation, notamment pour de la location touristique de courte durée, la sanction peut être particulièrement dissuasive.
• une amende civile peut être prononcée,
• son montant peut aller jusqu’à 50 000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette sanction peut viser le propriétaire, mais aussi le locataire à l’origine de l’exploitation.
Pas d’amende solidaire… mais un risque financier bien réel
La Cour de cassation apporte toutefois une précision importante.
Le juge ne peut pas condamner le propriétaire et le locataire à une amende “in solidum”, c’est-à-dire à une amende commune, en raison des principes de personnalité et d’individualisation de la peine.
Cela signifie que chaque personne poursuivie doit être sanctionnée individuellement, en fonction de sa situation et de son rôle.
Ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires et les locataires
Il n’y a pas d’amende commune en cas de changement d’usage irrégulier.
La sanction est individuelle, mais potentiellement très lourde pour chacun.
En pratique, le propriétaire peut être condamné à une amende allant jusqu’à 50 000 €, ET le locataire peut être condamné au même montant, pour un seul et même logement.
Le risque financier peut donc être multiplié par deux.
Vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement loué en courte durée ?
Le régime du changement d’usage est technique, localement variable et strictement contrôlé.
Une mauvaise appréciation des règles peut exposer plusieurs personnes à des sanctions lourdes, même sans intention frauduleuse.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent d’éviter des condamnations financières particulièrement élevées.
Zéro artificialisation nette (ZAN) : le Conseil d’État valide les nouvelles règles d’urbanisme
Urbanisme
CE, 24 juill. 2024, n° 492005, Cne Cambrai
La loi « Climat et Résilience » impose une transformation profonde des règles d’urbanisme.
Par une décision du 24 juillet 2024, le Conseil d’État confirme la solidité juridique de l’objectif de zéro artificialisation nette des sols (ZAN).
L’objectif de la loi « Climat et Résilience »
La loi du 22 août 2021 poursuit un objectif clair : lutter contre l’artificialisation des sols en adaptant les règles d’urbanisme.
L’objectif national est d’atteindre, d’ici 2050, le zéro artificialisation nette des sols (ZAN).
Cet objectif irrigue désormais les documents d’urbanisme, les projets d’aménagement, et les décisions locales en matière de construction.
Ce que recouvre la notion d’artificialisation des sols
La loi définit précisément la notion de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Il s’agit de la création ou l’extension effective d’espaces urbanisés sur un territoire donné.
Cette définition large vise aussi bien :
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les projets immobiliers,
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les zones d’activités,
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que certaines extensions urbaines jusqu’alors admises.
Le champ d’application du ZAN est donc bien plus large qu’il n’y paraît.
La position du Conseil d’État : une validation sans réserve
Saisi de contestations, le Conseil d’État tranche clairement.
Les dispositions relatives au ZAN :
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ne portent pas atteinte à la libre administration des collectivités territoriales,
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ne méconnaissent pas le droit de propriété,
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ne portent pas atteinte à la liberté d’entreprendre.
En d’autres termes, le ZAN n’est pas une orientation politique fragile, mais un cadre juridique pleinement conforme aux principes constitutionnels.
Vous êtes une collectivité, un aménageur ou un propriétaire concerné par un projet ?
Le ZAN s’impose désormais comme une contrainte structurante des projets d’urbanisme et d’aménagement.
Une mauvaise anticipation peut conduire à des blocages, des refus ou une fragilisation juridique du projet.
Un accompagnement en amont permet souvent d’adapter un projet plutôt que de le voir remis en cause.
Bail emphytéotique : le preneur hérite aussi des actions en garantie décennale
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-12.491
Le bail emphytéotique est un outil puissant en matière immobilière et patrimoniale.
Par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation précise une conséquence majeure : les actions en garantie décennale sont transférées du bailleur à l’emphytéote pendant toute la durée du bail.
Ce qu’est un bail emphytéotique et ce qu’il permet
Portant sur un terrain ou un immeuble, le bail emphytéotique permet de conférer au preneur, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, de véritables droits réels immobiliers.
L’emphytéote peut notamment :
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louer ou sous-louer le bien,
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réaliser des constructions ou des améliorations,
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exploiter librement le fonds.
Il ne s’agit donc pas d’un bail classique, mais d’un outil de valorisation immobilière à long terme.
Le transfert des actions en garantie décennale
En raison de sa nature particulière, la jurisprudence reconnaît que la conclusion d’un bail emphytéotique emporte des effets juridiques étendus.
La Cour de cassation confirme que la signature du bail entraîne :
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le transfert du bailleur vers le preneur des actions en garantie décennale,
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ainsi que des actions en réparation des désordres affectant les ouvrages donnés à bail.
Ce transfert s’opère pour toute la durée du bail emphytéotique.
Ce que cela implique concrètement pour les parties
Le bailleur ne conserve pas ces actions pendant la durée du bail.
L’emphytéote devient seul titulaire des recours liés aux désordres.
En pratique :
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le preneur assume pleinement la gestion des désordres affectant l’ouvrage,
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il doit agir contre les constructeurs ou assureurs concernés,
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cette répartition des risques doit être anticipée dès la rédaction du bail.
Un bail emphytéotique mal structuré peut déséquilibrer fortement les obligations des parties.
Vous envisagez un bail emphytéotique ou êtes déjà partie à un tel contrat ?
Le bail emphytéotique emporte des conséquences juridiques lourdes et durables, souvent sous-estimées.
Une analyse juridique en amont permet d’anticiper la répartition des risques et d’éviter des contentieux coûteux.
Un accompagnement juridique lors de la négociation ou de l’exécution d’un bail emphytéotique permet de sécuriser durablement l’opération.
Changer un hôtel en logements sans travaux peut vous coûter cher
Urbanisme
Cass crim 3 septembre 2024 n°23-85.489
Le changement d’usage d’un bâtiment n’est jamais neutre en droit de l’urbanisme.
Par un arrêt du 3 septembre 2024, la Cour de cassation rappelle qu’un changement de destination, même sans travaux, peut entraîner une condamnation en l’absence de déclaration préalable.
Le passage d’un hôtel à un immeuble d’habitation : un changement de destination
L’utilisation d’un ancien bâtiment à usage d’hôtel comme immeuble d’habitation constitue juridiquement un changement de destination d’une construction existante.
Peu importe l’ancienneté du bâtiment, l’absence de travaux, ou la nature de l’occupation.
C’est l’usage effectif du bien qui est déterminant au regard du Code de l’urbanisme.
Une déclaration préalable obligatoire, même sans travaux
La Cour de cassation rappelle une règle souvent méconnue.
Le changement de destination d’une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l’objet d’une déclaration préalable, en application des articles L. 421-1 et R. 421-17 du Code de l’urbanisme.
L’absence de travaux n’exonère donc en rien des formalités administratives.
Les conséquences concrètes en cas d’oubli
Aucune déclaration préalable déposée = Une infraction constituée
En pratique, une condamnation à une amende peut être prononcée, à l’encontre du propriétaire, et/ou du locataire exploitant le bien.
Un simple changement d’affectation peut ainsi se transformer en contentieux pénal et financier.
Vous avez changé ou envisagez de changer la destination d’un bâtiment ?
En urbanisme, l’absence de travaux ne signifie pas l’absence de risque.
Une déclaration manquante peut suffire à caractériser une infraction.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent d’anticiper les formalités nécessaires et d’éviter une procédure pénale coûteuse.
Cass crim 3 septembre 2024 n°23-85.489
Urbanisme - Pénal
Le fait d'utiliser un ancien bâtiment à usage d'hôtel en bâtiment à usage d'habitation est considéré comme un changement de destination d'une construction existante au sens du Code de l'urbanisme.
Or, "le changement de destination d'une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l'objet d'une déclaration préalable en vertu des articles L. 421-1 et R. 421-17 du code de l'urbanisme".
Ainsi, en l'absence de toute déclaration préalable, une condamnation à une amende civile pourra être prononcée à l'encontre du propriétaire et/ou du locataire du bien.
CAA Paris, 2 oct. 2024, n° 24PA00362, SCI Les Violettes
Urbanisme
Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation, le propriétaire ne pourra effectuer de nouveaux travaux sur cette construction, sauf à présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment et des changements qui y ont été opérés.
Il en est de même lorsque la construction n'a jamais été achevée et que le permis de construire initial est périmé.
Dans cette hypothèse, le propriétaire devra également présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment.
Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 23-14.479
Droit Immobilier - Enclavement
En cas de division d'une parcelle bénéficiant d'une servitude conventionnelle de passage, l'article 700 du code civil dispose que la servitude existante est maintenue au profit de l'ensemble des parcelles issues de la division.
Toutefois, il n'y a pas de création de plein droit d'une servitude entre les différentes parcelles issues de la division.
Ainsi par exemple, si une des parcelles issues de la division n'est pas directement reliée au chemin sur lequel avait été établie la servitude de passage initiale, et que l'utilisation dudit chemin exige de passer par une autre parcelle issue de la division, il sera nécessaire d'établir une servitude de passage distincte pour pouvoir accéder au chemin.
Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-18.602
Droit Immobilier - Enclavement
L'article 682 du code civil permet au propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer sur les parcelles voisines "un passage suffisant pour assurer la desserte complète" de celle-ci. Il devra toutefois payer une indemnité au(x) propriétaire(s) concerné(s) par l'établissement de la servitude de désenclavement.
Dans l'hypothèse où plusieurs propriétaires vont bénéficier d'une servitude sur le même fonds, ils ne peuvent être condamnés in solidum (de manière solidaire) au paiement d'une même indemnité.
Chaque propriétaire devra donc payer une indemnité distincte, déterminée en fonction du dommage qu'il occasionne.
Cass., 3e civ., 19 septembre 2024, n° 23-20.053
Expropriation
Les anciens propriétaires d'un bien exproprié peuvent en demander la rétrocession, lorsqu'ils constatent que le bien n'a pas reçu ou a cessé de recevoir la destination prévue.
La demande de rétrocession doit être faite dans les 30 ans suivant l'ordonnance de rétrocession.
La procédure peut toutefois comporter un piège dans le sens où, bien qu'il soit obligatoire de commencer par demander la rétrocession à la Commune par simple LRAR, et d'attendre sa réponse pendant deux mois avant d'intenter une action judiciaire, cette demande n'interrompt pas le délai global de 30 ans.
Ainsi, l'action judiciaire en rétrocession d’un bien exproprié doit, sous peine de prescription, être intentée dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision administrative de rejet de la demande par l’expropriant, et dans un délai global de trente ans à compter de l'ordonnance d'expropriation.
Il sera donc nécessaire d'anticiper toute demande de rétrocession.
Cass., 3e civ., 19 septembre 2024 n°23-19.783
Expropriation
Dans l'hypothèse d'une expropriation, et en absence d'accord amiable, le juge peut être amené à fixer l'indemnité.
Pour ce faire, le juge va prendre en considération différents critères tels que la localisation du bien ou encore les prix sur le marché immobilier.
La pratique est alors de fournir au juge des éléments de comparaison tels que des références à des actes de mutation de biens immobiliers similaires, et/ou situés dans le même rayon géographique.
Si le juge apprécie souverainement les éléments fournis, il ne manque pas de rappeler que ces éléments doivent pouvoir être débattus contradictoirement par les parties.
Ainsi, même s'il est admis que les parties peuvent se contenter d'indiquer les seules références de publications des actes de mutation, elles devront tout de même s'assurer que les actes sont accessibles au public.
CE, 3 octobre 2024, Société Salis c/ Préfet du Val-de-Marne, n° 491297
Expropriation
En cas d'expropriation, l'arrêté préfectoral déclarant une ou plusieurs parcelles cessibles (dernière étape de la phase administrative) doit être notifié à chaque propriétaire concerné. Les propriétaires disposent alors de deux mois à compter de la notification individuelle pour contester cet arrêté devant le Tribunal Administratif.
L'arrêté préfectoral de cessibilité ne doit être notifié qu'aux propriétaires, et non aux éventuels locataires d'un bien exproprié.
Cette absence de notification individuelle ne prive pas le locataire de la possibilité de contester l'arrêté de cessibilité devant le juge administratif.
Celle-ci emporte simplement comme conséquence que le délai de recours contentieux du locataire, à la différence des propriétaires, commencera à courir à compter de la publication régulière de l'arrêté préfectoral.
Conseil d'État, 18 octobre 2024, n°473828
Urbanisme
Un lotissement est une " division en propriété ou en jouissance d'une ou plusieurs unité(s) foncière(s) afin de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis". Afin de procéder à une telle division, le pétitionnaire doit demander la délivrance soit d'un permis d'aménager soit d'une déclaration préalable (en fonction du projet et de sa location).
Or, rappelons que, dans le cas d'un lotissement ayant fait l'objet d'une déclaration préalable, le Code de l'urbanisme prévoit spécifiquement que toute demande de permis de construire ultérieure sur un des lots à bâtir dudit lotissement sera, pendant 5 ans, examiné uniquement sur le fondement des règles d'urbanisme en vigueur à la date de non-opposition à la déclaration préalable. Ainsi en cas de changement des règles dans le document d'urbanisme, dans un sens défavorable au projet, celles-ci ne pourront être applicables.
Toutefois, pour qu'une telle cristallisation des règles d'urbanisme puisse intervenir, encore faut-il que la division parcellaire ait bien été effectuée. En d'autres termes, il faut qu'un des lots issus de la division ait fait l'objet d'un transfert en propriété ou en jouissance (V. en ce sens CE, 13 juin 2022, n°452457).
Peu importe toutefois que le lot destiné à être bâti n'ait pas fait l'objet d'un tel transfert. Il suffit qu'un autre lot (même non destiné à être bâti) ait été cédé.
CE 25 octobre 2024, Société Omnium de Constructions Développements Locations (OCDL), n°487824
Contrat public - Convention d'occupation du domaine public
Toute occupation privative du domaine public est soumise à autorisation. Celle-ci peut prendre la forme d’autorisations unilatérales (permis de stationnement ou permissions de voirie si emprise au sol) ou contractuelles, dont la plus courante est l'autorisation d'occupation du domaine public (AOT).
Il est admis que l'autorité ayant délivré une AOT doit prendre les mesures nécessaires pour en faire respecter les termes et, dans le cas contraire, y mettre fin.
Toutefois, une telle mesure ne peut prendre la forme d'une contravention de grande voirie.
La raison en est simple : une contravention de grande voirie ne peut être prononcée qu'en cas d'occupation sans titre du domaine public ou en cas d'infraction aux dispositions légales et réglementaires prévoyant de telles poursuites (art. L2132-2 du CGPPP).
Tel n'est pas le cas d'une méconnaissance d'une autorisation d'occupation du domaine public.
CE 25 octobre 2024, n°490521
Droit immobilier public
Le principe est qu'une commune ne peut, sans porter d'atteinte illégale au droit de propriété, ouvrir, à partir d'un terrain communal (tel qu'un espace vert), un accès à une voie privée non ouverte à la circulation publique.
Deux exceptions toutefois à ce principe :
- la voie privée est ouverte à la circulation publique
- la Commune a recueilli le consentement des propriétaires de cette voie.
Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, 23-11.543
Droit Immobilier - Prescription trentenaire
La prescription acquisitive (ou usucapion) est un mécanisme permettant de devenir le propriétaire d'un bien par l'usage.
Il faut ainsi arriver à prouver "une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire" du bien concerné.
Un acte notarié qui constate cette possession peut être utilisé pour revendiquer ce droit de propriété. Toutefois, il est par nature insuffisant à lui seul pour établir l'usucapion.
Il faudra également prouver que des actes matériels de possession sont intervenus pendant 30 ans, comme l'entretien du bien.
Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 23-17.458
Droit Immobilier - Prescription trentenaire
La prescription acquisitive (ou usucapion) est un mécanisme permettant de devenir le propriétaire d'un bien par l'usage.
Il faut ainsi arriver à prouver "une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire" du bien concerné.
Un acte notarié qui constate cette possession peut être utilisé pour revendiquer ce droit de propriété. Toutefois, il est par nature insuffisant à lui seul pour établir l'usucapion.
Si l'acte notarié n'est pas suffisant, des témoignages quant à l'existence d'actes matériels de possession pourront être versés par le demandeur.
Il appartiendra alors au juge d'en apprécier la valeur probante afin de prononcer l'acquisition de la propriété par prescription trentenaire.
Cons. const., 18 oct. 2024, n° 2024-1109 QPC
Urbanisme
Depuis 2023, l’article L. 372-1 du Code de l'environnement prévoit que les clôtures implantées dans certaines zones délimitées par le règlement du plan local d’urbanisme ou dans les espaces naturels doivent permettre en tout temps la libre circulation des animaux sauvages. Pour ce faire, les clôtures doivent respecter certaines caractéristiques (hauteur, distance par rapport au sol, etc.)
Le Code de l'environnement va encore plus loin en prévoyant que les clôtures existantes doivent, sauf exceptions, être mises en conformité avant le 1er janvier 2027.
Cette application rétroactive a toutefois été jugée conforme à la Constitution par le Conseil Constitutionnel.
Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n°23-16.882
Droit Immobilier - Prescription trentenaire
La prescription acquisitive (ou usucapion) est un mécanisme permettant de devenir le propriétaire d'un bien par l'usage.
Il faut ainsi arriver à prouver "une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire" du bien concerné.
La preuve d'une telle possession passe notamment par des actes matériels de possession sur le ou les parcelle(s) revendiquée(s) (exemple : entretien du bien).
Peu importe que cette personne ait eu conscience, pendant toutes ces années, de ne pas être propriétaire desdites parcelles.
Ceci n'exclut pas l'acquisition par prescription dans la mesure où le possesseur a accompli des actes matériels de possession, et s'est conduit comme le propriétaire pendant 30 ans.
Cons. const., 18 octobre 2024, n° 2024-1109 QPC
Urbanisme
Depuis 2023, l’article L. 372-1 du Code de l'environnement prévoit que les clôtures implantées dans certaines zones délimitées par le règlement du plan local d’urbanisme ou dans les espaces naturels doivent permettre en tout temps la libre circulation des animaux sauvages. Pour ce faire, les clôtures doivent respecter certaines caractéristiques (hauteur, distance par rapport au sol, etc.)
Le Code de l'environnement va encore plus loin en prévoyant que les clôtures existantes doivent, sauf exceptions, être mises en conformité avant le 1er janvier 2027.
Cette obligation de mise en conformité a toutefois été jugée conforme à la Constitution par le Conseil Constitutionnel.
Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n°23-16.882
Droit Immobilier - Bail d'habitation
Lorsqu'un locataire est âgé de plus de 65 ans, il possède un droit au renouvellement de son contrat de bail lorsque ce dernier arrive à son échéance, si et seulement si ses revenus sont inférieurs à un certain montant.
Afin de vérifier si le locataire est effectivement protégé en cas de congé délivré par le propriétaire, le montant de ses ressources doit être apprécié à la date de notification du congé.
Seront alors prises en compte pour le calcul de ce montant les ressources perçues par le locataire sur les 12 mois précédent la délivrance du congé.
Précisons toutefois que, même dans cette hypothèse, il existe des cas dans lesquels le bail peut ne pas être renouvelé, comme par exemple lorsque le propriétaire a également plus de 65 ans et/ou s'il a des ressources inférieurs à un certain montant.