Veille juridique
2024
Décembre 2024
Recours en urbanisme : l’intérêt à agir ne se transmet pas aux héritiers
Urbanisme
CE 20 décembre 2024, n°489830
L’intérêt à agir constitue un filtre déterminant en contentieux de l’urbanisme.
Par une décision du 20 décembre 2024, le Conseil d'État rappelle que cette qualité est strictement personnelle et ne se transmet pas automatiquement aux héritiers.
L’intérêt à agir : une condition essentielle du recours
En application des articles L.600-1-2 et L.600-1-3 du Code de l’urbanisme, l’auteur d’un recours contre une autorisation d’urbanisme doit justifier, à la date d’affichage en mairie de la demande, de la qualité de :
-
propriétaire,
-
usufruitier ou nu-propriétaire,
-
ou occupant régulier d’un bien immobilier.
Encore faut-il que les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien soient directement affectées par le projet contesté.
Une appréciation figée à la date de l’affichage
Le juge rappelle un principe fondamental : l’intérêt à agir ne s’apprécie ni à la date du recours, ni à la date du jugement, mais à la date de l’affichage en mairie de la demande d’autorisation.
Toute évolution ultérieure de la situation du requérant est donc, en principe, sans incidence.
L’héritier doit prouver son propre intérêt à agir
Le Conseil d’État tranche clairement : l’intérêt à agir ne se transmet pas par succession,
L’héritier ne peut pas se contenter de la qualité du défunt.
L’héritier doit démontrer qu’il remplissait lui-même, à la date de l’affichage en mairie, les critères d’intérêt à agir définis par le Code de l’urbanisme.
À défaut, le recours est irrecevable, même si le défunt aurait pu agir.
Vous êtes confronté à un recours en urbanisme ou envisagez d’en former un ?
L’intérêt à agir est aujourd’hui l’un des principaux leviers d’irrecevabilité des recours.
Une erreur d’appréciation sur ce point peut faire échouer une procédure dès l’ouverture du contentieux.
Un accompagnement juridique permet d’analyser précisément l’intérêt à agir et de sécuriser la recevabilité – en attaque comme en défense.
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Responsabilité des constructeurs : impossible de contourner la prescription
Droit immobilier
CE 30 décembre 2024, n° 491818
Lorsqu’un ouvrage présente des désordres imputables à sa conception ou à son exécution, le maître d’ouvrage dispose de plusieurs leviers juridiques.
Par une décision du 30 décembre 2024, le Conseil d'État rappelle toutefois que ces actions obéissent à des délais stricts, qui ne peuvent être contournés.
Deux fondements possibles pour engager la responsabilité
En cas de vices affectant un ouvrage, le maître d’ouvrage peut agir :
1) sur le terrain contractuel : contre le ou les constructeurs avec lesquels il a conclu un contrat de louage d’ouvrage ;
2) sur le terrain quasi-délictuel : contre les autres participants à l’opération de construction avec lesquels il n’a pas de lien contractuel direct, mais qui sont intervenus par l’intermédiaire d’un constructeur.
Ces deux actions obéissent à des régimes juridiques distincts.
L’enjeu central des délais de prescription
Le Conseil d’État rappelle un point essentiel : ces actions sont soumises à des délais de prescription, que le maître d’ouvrage doit impérativement surveiller.
À l’expiration du délai de 5 ans pour agir sur le terrain contractuel, l’action devient irrecevable.
Pas de rattrapage par l’action quasi-délictuelle
Le juge tranche clairement : une fois l’action contractuelle prescrite, le maître d’ouvrage ne peut plus rechercher la responsabilité des autres intervenants sur le terrain quasi-délictuel.
L’action quasi-délictuelle ne peut donc pas être utilisée pour pallier la prescription de l’action contractuelle.
Les deux fondements ne sont pas interchangeables et doivent être mobilisés dans les délais propres à chacun.
Vous êtes confronté à des désordres de construction ?
En matière de responsabilité des constructeurs, le facteur temps est déterminant.
Une action engagée trop tard peut fermer définitivement toute possibilité d’indemnisation.
Un accompagnement juridique précoce permet d’identifier le bon fondement d’action et de sécuriser les délais avant toute prescription.
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Permis modificatif : la régularisation est possible… sauf en cas de fraude
Urbanisme
CE 18 décembre 2024, n° 490711
Le permis de construire modificatif constitue un outil central de sécurisation des projets immobiliers.
Par une décision du 18 décembre 2024, le Conseil d'État rappelle les limites de cette faculté de régularisation, en posant une frontière nette : la fraude.
Le principe : la régularisation par permis modificatif
Le juge administratif rappelle une règle bien établie :
toute méconnaissance des règles d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance d’une autorisation, peut en principe être régularisée par un permis de construire modificatif.
Cette possibilité permet d’éviter l’annulation systématique des autorisations entachées d’irrégularités, lorsque celles-ci peuvent être corrigées.
L’exception majeure : l’autorisation obtenue par fraude
Le Conseil d’État rappelle toutefois une limite absolue :
lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été obtenue par fraude, l’illégalité ne peut jamais être régularisée.
Le dépôt d’un permis modificatif est alors sans effet : la fraude prive définitivement l’autorisation de toute possibilité de sécurisation.
Un enjeu stratégique pour les porteurs de projet
Cette décision souligne un point clé : toutes les illégalités ne se valent pas, et la frontière entre simple irrégularité et fraude est déterminante.
Une présentation inexacte du projet, une dissimulation d’éléments essentiels ou des manœuvres destinées à tromper l’administration peuvent rendre l’autorisation irrécupérable.
Votre projet fait l’objet d’un risque contentieux ou d’une régularisation ?
Le permis modificatif est un outil efficace… à condition que l’autorisation initiale soit saine.
En cas de soupçon de fraude, les conséquences peuvent être lourdes et définitives.
Un accompagnement juridique en amont permet d’identifier les risques de fraude et de sécuriser durablement les autorisations d’urbanisme.
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Réception des travaux : les délais de garantie courent, avec ou sans réserves
Domaine public
CE 20 décembre 2024, n° 475416
La réception des travaux constitue un moment juridique décisif dans une opération de construction.
Par une décision du 20 décembre 2024, le Conseil d'État rappelle avec force que les délais de garantie commencent à courir dès la réception, indépendamment de l’existence de réserves.
Deux délais clés à connaître pour le maître d’ouvrage
À compter de la réception des travaux, le maître d’ouvrage dispose :
-
d’un délai de 2 ans pour mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement,
-
d’un délai de 10 ans pour engager la responsabilité des constructeurs.
Ces délais structurent l’ensemble des actions possibles contre les intervenants à l’acte de construire.
Le point de départ : la date d’effet de la réception
Le Conseil d’État rappelle un principe constant :
Les délais courent à compter de la date d’effet de la réception, que celle-ci ait été prononcée :
-
avec réserves,
-
ou sans réserves.
La réception marque donc un véritable point de bascule juridique, quels que soient les désordres apparents à cette date.
Les réserves n’interrompent pas les délais
Précision importante apportée par le juge :
Peu importe que les réserves aient été levées ou non, leur persistance n’a aucune incidence sur le point de départ des délais.
Attendre la levée des réserves pour agir peut donc exposer le maître d’ouvrage à une prescription de ses actions.
Vous êtes maître d’ouvrage ou constructeur ?
La réception des travaux déclenche des délais stricts et irréversibles.
Une mauvaise appréciation du calendrier peut faire perdre des droits essentiels.
Un accompagnement juridique dès la réception permet de sécuriser les garanties et d’anticiper efficacement les actions à engager.
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Novembre 2024
Recours contre un permis : une notification valable, même à une adresse erronée
Urbanisme
CE, 28 novembre 2024, n° 488592
Contester une autorisation d’urbanisme suppose de respecter des règles de procédure strictes.
Par une décision du 28 novembre 2024, le Conseil d'État précise les conditions dans lesquelles la notification d’un recours est regardée comme régulière, même lorsque l’adresse utilisée est erronée.
L’obligation de notification du recours en urbanisme
L’article R.600-1 du Code de l’urbanisme impose une formalité impérative, à peine d’irrecevabilité, tout recours (gracieux ou contentieux) contre une autorisation d’urbanisme doit être notifié :
-
à l’auteur de la décision,
-
au titulaire de l’autorisation.
Cette obligation vise à garantir l’information rapide du bénéficiaire du permis et la sécurité juridique des projets.
Quelle adresse utiliser pour notifier le recours ?
En principe, la notification est adressée à l’adresse du pétitionnaire mentionnée sur l’autorisation d’urbanisme.
Toutefois, le juge administratif admet une alternative importante : la notification est également régulière lorsqu’elle est envoyée à l’adresse figurant sur le panneau d’affichage du permis de construire.
Cette souplesse évite qu’un recours soit écarté pour des raisons purement formelles.
Une adresse erronée… mais juridiquement valable
Le Conseil d’État va plus loin : peu importe que l’adresse indiquée sur le panneau (ou même sur l’autorisation) soit erronée,
Il suffit qu’elle soit présentée comme étant l’adresse du titulaire de l’autorisation.
Dès lors, le requérant qui notifie son recours à cette adresse respecte les exigences de l’article R.600-1.
À l’inverse, le titulaire du permis ne peut se prévaloir de sa propre erreur pour faire échec au recours.
Vous êtes concerné par un recours contre un permis de construire ?
En matière d’urbanisme, les délais et les formalités conditionnent la recevabilité du recours.
Une notification mal maîtrisée peut entraîner l’irrecevabilité… ou au contraire sécuriser une contestation.
Un accompagnement juridique permet d’anticiper les risques procéduraux et de sécuriser chaque étape du recours ou de la défense d’un permis.
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OAP et permis de construire : le Conseil d’État précise la notion de compatibilité
Urbanisme
CE 18 novembre 2024, Société Alliade Habitat, n° 489066
Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) occupent une place croissante dans les plans locaux d’urbanisme.
Par une décision du 18 novembre 2024, le Conseil d'État apporte une clarification attendue sur la manière d’apprécier la compatibilité d’un projet avec une OAP.
Le statut juridique particulier des OAP
Un plan local d’urbanisme peut comporter, en complément de son règlement des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), applicables à tout ou partie du territoire communal.
Les OAP ne fixent pas des règles strictes, mais des objectifs à atteindre.
En conséquence, elles ne sont opposables aux autorisations d’urbanisme que selon un rapport de compatibilité, et non de conformité.
La notion de compatibilité : pas de contradiction majeure
La jurisprudence rappelait déjà que la compatibilité suppose l’absence de contradiction majeure entre le projet et l’OAP, notamment toute remise en cause d’une option fondamentale retenue par l’orientation.
Autrement dit, un projet peut s’écarter partiellement d’une OAP, tant qu’il n’en vide pas la substance ou la logique d’ensemble.
La clarification du Conseil d’État : une appréciation globale du projet
Le Conseil d’État précise désormais la méthode d’analyse :
La compatibilité s’apprécie par une analyse globale des effets du projet, au regard de l’objectif ou des différents objectifs de l’OAP, à l’échelle de la zone concernée.
Conséquence pratique majeure : le fait qu’un projet contrevienne à l’un des objectifs d’une OAP n’entraîne pas automatiquement son incompatibilité.
C’est l’économie générale du projet et son impact global qui sont déterminants.
Votre projet est situé dans le périmètre d’une OAP ?
Les OAP offrent des marges de manœuvre réelles, mais leur interprétation reste délicate.
Une lecture trop rigide peut conduire à des refus injustifiés… ou à des autorisations fragilisées.
Un accompagnement juridique permet d’analyser finement la compatibilité d’un projet avec une OAP et de sécuriser l’instruction du permis.
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Copropriété : le syndicat peut agir même si tous les copropriétaires ne sont pas touchés
Droit immobilier
Cass. 3e civ., 7 Novembre 2024, n° 23-14.464
Le syndicat des copropriétaires dispose d’un pouvoir d’action en justice étendu pour défendre l’immeuble.
Par un arrêt du 7 novembre 2024, la Cour de cassation apporte une précision importante sur la recevabilité de l’action du syndicat lorsque des désordres trouvent leur origine dans les parties communes.
Le pouvoir d’agir du syndicat des copropriétaires
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat des copropriétaires le pouvoir d’agir en justice, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
De longue date, la jurisprudence admet ainsi que le syndicat puisse agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes, même lorsque ces dommages affectent des parties privatives.
Une action possible même si le préjudice est individualisé
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation rappelle un principe essentiel :
-
il n’est pas exigé que le préjudice soit subi de manière identique par tous les copropriétaires,
-
ni que l’ensemble des lots soient affectés de la même façon.
Le préjudice peut être :
-
matériel ou immatériel,
-
concentré sur un ou plusieurs lots seulement.
Cela n’empêche pas le syndicat d’agir dès lors que l’origine du dommage se situe dans les parties communes.
Une recevabilité largement facilitée pour le syndicat
Cette décision sécurise l’action collective :
Le syndicat n’a pas à démontrer une atteinte uniforme à l’ensemble des copropriétaires, il lui suffit d’établir :
-
l’origine commune du dommage,
-
et son rattachement aux parties communes.
Le syndicat demeure ainsi l’acteur central de la défense de l’immeuble, même lorsque les conséquences sont inégalement réparties.
Vous êtes syndic ou copropriétaire confronté à des désordres ?
Lorsque des dommages trouvent leur origine dans les parties communes, l’action du syndicat est souvent la voie la plus efficace.
Encore faut-il en maîtriser les conditions de recevabilité.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser l’action du syndicat et d’éviter toute contestation sur sa recevabilité.
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Certificat d’urbanisme : la cristallisation des règles confirmée par le Conseil d’État
Urbanisme
CE 18 novembre 2024, n° 476298
Le certificat d’urbanisme constitue un outil central de sécurisation des projets immobiliers.
Par une décision du 18 novembre 2024, le Conseil d'État rappelle que la garantie attachée au certificat d’urbanisme bénéficie pleinement à son titulaire, dès lors que certaines conditions simples sont respectées.
Le certificat d’urbanisme : un outil de sécurisation juridique
L’article L.410-1 du Code de l’urbanisme confère au certificat d’urbanisme un effet majeur :
il permet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables à un terrain, pendant une durée de 18 mois à compter de sa délivrance.
Pendant ce délai, les règles nouvelles ou plus contraignantes ne peuvent pas être opposées au titulaire du certificat, sous réserve du respect des conditions légales.
La seule condition exigée pour bénéficier de la cristallisation
Le Conseil d’État rappelle une règle essentielle :
pour bénéficier de la garantie du certificat d’urbanisme, il suffit de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme dans les 18 mois suivant sa délivrance.
Aucune autre formalité n’est exigée du pétitionnaire pour préserver cet effet protecteur.
Ce qui est juridiquement sans incidence
Le juge administratif est très clair sur plusieurs points :
-
l’absence de transmission du certificat d’urbanisme au préfet par la commune,
-
le dépôt de pièces complémentaires par le pétitionnaire après l’expiration du délai de 18 mois,
n’affectent pas la cristallisation des règles, dès lors que la demande d’autorisation a été déposée dans les temps.
Le titulaire du certificat ne peut donc pas se voir opposer des dysfonctionnements administratifs ou des délais d’instruction.
Vous envisagez un projet immobilier ou une demande de permis ?
Le certificat d’urbanisme est un levier puissant… à condition d’être utilisé correctement.
Un dépôt tardif ou mal anticipé peut faire perdre une garantie pourtant précieuse.
Un accompagnement juridique en amont permet de sécuriser la cristallisation des règles d’urbanisme et d’éviter toute remise en cause du projet.
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Infraction d’urbanisme : l’agent peut vous entendre… sans vous informer du droit au silence
Urbanisme
CE 29 novembre 2024, n° 498358
Le constat des infractions au Code de l’urbanisme obéit à une procédure strictement encadrée.
Par une décision du 29 novembre 2024, le Conseil d'État précise les conditions dans lesquelles un agent habilité peut intervenir… et entendre la personne susceptible d’être poursuivie.
Le constat d’infraction : une étape obligatoire
En matière d’urbanisme, toute infraction doit impérativement être constatée par un agent public habilité, au sens de l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme.
Cette constatation passe par :
-
une visite sur place,
-
suivie de l’établissement d’un procès-verbal, qui servira de fondement à d’éventuelles poursuites.
L’audition possible lors de la visite
À l’occasion de cette visite, l’agent public peut entendre la personne susceptible de faire l’objet de poursuites, et recueillir ses déclarations dans le cadre de la constatation de l’infraction.
Cette audition intervient en amont de toute procédure judiciaire formalisée.
Pas d’obligation d’informer du droit de se taire
Le Conseil d’État tranche clairement : aucune disposition du Code de l’urbanisme n’impose à l’agent d’informer la personne entendue de son droit de se taire.
Les déclarations recueillies lors de la visite peuvent donc être versées au dossier, sans que l’absence d’information préalable constitue une irrégularité de procédure.
Vous faites l’objet d’un contrôle ou d’un procès-verbal d’urbanisme ?
Une visite administrative peut avoir des conséquences pénales et financières importantes.
Les propos tenus lors du contrôle peuvent peser lourdement sur la suite de la procédure.
Un accompagnement juridique dès les premières étapes du contrôle permet de protéger vos droits et d’anticiper efficacement les suites contentieuses.
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Servitude de passage pour une canalisation de gaz : accord amiable ou utilité publique
Droit immobilier
Cass. 3e. civ, 28 Novembre 2024, n° 21-21.303
Le raccordement au réseau de gaz peut nécessiter l’instauration d’une servitude sur une propriété voisine.
Par un arrêt du 28 novembre 2024, la Cour de cassation rappelle les deux voies juridiques possibles pour établir une servitude de passage destinée à une canalisation de distribution de gaz.
La voie amiable : la servitude conventionnelle
Première option, la plus classique : l’établissement d’une servitude de passage conventionnelle,
Elle suppose l’accord du propriétaire voisin concerné.
Cette servitude est alors librement négociée :
-
sur son tracé,
-
sur ses modalités d’exercice,
-
et, le cas échéant, sur l’indemnisation due.
En l’absence d’accord, cette voie est toutefois bloquée.
L’alternative : la servitude fondée sur l’utilité publique
En cas de refus du propriétaire voisin, la servitude peut être instituée par une déclaration préalable d’utilité publique des travaux, délivrée par l’autorité préfectorale et affichée en mairie.
Cette procédure permet d’imposer la servitude sans consentement du propriétaire, dès lors que les conditions légales sont réunies
Une obligation d’information du propriétaire concerné
La Cour de cassation précise un point essentiel :
les modalités de la servitude (tracé, emprise, conditions d’exercice) doivent être notifiées au propriétaire du fonds grevé, avant l’institution de la servitude.
Cette notification garantit le respect des droits du propriétaire, même en l’absence d’accord amiable.
Vous êtes concerné par un projet de raccordement ou une servitude sur votre terrain ?
La mise en place d’une servitude pour une canalisation peut générer des tensions et des contentieux.
Le choix de la bonne procédure est déterminant pour sécuriser juridiquement l’opération.
Un accompagnement juridique permet d’anticiper les refus, de sécuriser la procédure d’utilité publique et de limiter les risques de contestation.
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Octobre 2024
Construction irrégulière : impossible de faire “des petits travaux” sans tout régulariser
Urbanisme
CAA Paris, 2 oct. 2024, n° 24PA00362, SCI Les Violettes
Un bâtiment construit sans autorisation ou jamais achevé reste juridiquement fragile.
Par un arrêt du 2 octobre 2024, la Cour administrative d'appel de Paris rappelle qu’aucun nouveau travaux ne peut être entrepris sans une autorisation portant sur l’ensemble de la construction.
Le principe : pas de travaux sur une construction irrégulière
Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation d’urbanisme, le propriétaire ne peut pas réaliser de nouveaux travaux isolés, même s’ils paraissent mineurs ou sans impact.
Toute intervention suppose le dépôt :
-
d’une demande d’autorisation d’urbanisme,
-
portant sur l’ensemble du bâtiment,
-
et sur tous les changements déjà réalisés.
Même logique pour les constructions inachevées
La Cour étend ce raisonnement à une autre situation fréquente.
Lorsque la construction n’a jamais été achevée, et que le permis de construire initial est périmé, le propriétaire est placé dans la même situation juridique.
Impossible de reprendre ou d’adapter les travaux sans déposer une nouvelle demande d’autorisation globale.
L’enjeu pratique : une régularisation incontournable
Cette jurisprudence ferme la porte aux stratégies de contournement.
Pas de régularisation “par morceaux”
Pas de travaux partiels pour éviter une remise à plat du dossier.
Toute intervention implique :
-
une analyse complète de la situation administrative,
-
et une régularisation globale du bâtiment.
Votre bien comporte une construction irrégulière ou inachevée ?
Avant d’engager le moindre travaux, une vérification juridique est indispensable.
Un projet mal préparé peut conduire à un refus, une remise en cause globale ou un contentieux.
Un accompagnement juridique en amont permet de sécuriser la régularisation et d’éviter que des travaux apparemment simples ne deviennent un blocage total.
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Lotissement : la cristallisation des règles d’urbanisme suppose une vraie division
Urbanisme
CE, 18 octobre 2024, n°473828
La déclaration préalable de lotissement peut offrir une protection précieuse contre les changements de règles d’urbanisme.
Par une décision du 18 octobre 2024, le Conseil d’État rappelle que cette protection n’existe que si la division parcellaire a été effectivement réalisée.
Lotissement et autorisation d’urbanisme : le cadre général
Un lotissement correspond à une division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières, afin de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
Pour procéder à cette division, le pétitionnaire doit déposer :
-
soit un permis d’aménager,
-
soit une déclaration préalable, selon la nature et la localisation du projet.
Le choix entre permis d'aménager et déclaration préalable dépendra de la nature du projet.
L’intérêt majeur de la déclaration préalable : la cristallisation sur 5 ans
Lorsqu’un lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, toute demande de permis de construire ultérieure sur un lot à bâtir :
-
est examinée, pendant cinq ans,
-
au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de non-opposition.
Les règles nouvelles, même défavorables au projet, ne sont donc pas applicables.
Mais cette protection n’est pas automatique.
La condition déterminante : un transfert effectif d’au moins un lot
Pour que la cristallisation joue, encore faut-il que la division soit réelle.
Le Conseil d’État exige :
-
un transfert en propriété ou en jouissance,
-
d’au moins un des lots issus de la division.
Peu importe que le lot cédé ne soit pas destiné à être bâti, ou que le lot à construire n’ait pas encore été transféré.
La cession d’un seul lot suffit, à condition qu’elle soit juridiquement effective.
Vous portez un projet de lotissement ou une opération foncière ?
La cristallisation des règles d’urbanisme est un levier stratégique… mais fragile.
Sans transfert effectif, la protection tombe et le projet peut se retrouver soumis à des règles nouvelles plus contraignantes.
Un accompagnement juridique en amont permet de sécuriser la division parcellaire et de garantir l’application des règles d’urbanisme les plus favorables au projet.
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Voie privée : une commune ne peut pas y créer un accès sans l’accord des propriétaires
Droit immobilier
CE 25 octobre 2024, n°490521
Les aménagements communaux doivent respecter le droit de propriété.
Par une décision du 25 octobre 2024, le Conseil d’État rappelle qu’une commune ne peut pas ouvrir un accès à une voie privée depuis un terrain communal, sauf dans des hypothèses strictement encadrées.
Le principe : la protection du droit de propriété
En règle générale, une commune ne peut pas créer un accès, depuis un terrain communal (par exemple un espace vert), vers une voie privée non ouverte à la circulation publique, sans porter une atteinte illégale au droit de propriété des propriétaires de cette voie.
Le caractère privé de la voie fait obstacle à toute initiative unilatérale de la collectivité.
Première exception : la voie privée ouverte à la circulation publique
Le Conseil d’État rappelle une première limite au principe.
Lorsque la voie privée est ouverte à la circulation publique, la commune peut créer un accès depuis un terrain communal.
Dans cette hypothèse, la voie, bien que privée, est assimilée à une voie accessible au public, ce qui modifie l’équilibre entre intérêt général et droit de propriété.
Seconde exception : le consentement des propriétaires
Une autre hypothèse permet à la commune d’agir légalement.
La création d’un accès est possible si la commune a recueilli le consentement des propriétaires de la voie privée.
En l’absence d’un tel accord, l’aménagement est illégal et susceptible d’annulation.
Vous êtes une commune ou un propriétaire concerné par un projet d’accès ?
Les aménagements de voirie peuvent rapidement entrer en conflit avec le droit de propriété.
Une initiative mal encadrée peut conduire à un contentieux et à la remise en cause du projet.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser les projets d’aménagement et de vérifier, en amont, si les conditions légales sont réunies ou si un accord des propriétaires est indispensable.
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Prescription acquisitive : les témoignages peuvent compléter l’acte notarié
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 23-17.458
La prescription acquisitive repose avant tout sur la preuve de la possession.
Par un arrêt du 10 octobre 2024, la Cour de cassation rappelle que les témoignages peuvent jouer un rôle déterminant pour établir l’usucapion, lorsque l’acte notarié est insuffisant.
La prescription acquisitive : des conditions strictes de possession
Pour acquérir la propriété par usucapion, le demandeur doit démontrer une possession :
-
continue et non interrompue,
-
paisible,
-
publique,
-
non équivoque,
-
à titre de propriétaire,
-
exercée pendant trente ans.
Ces critères sont appréciés concrètement par le juge.
L’acte notarié : un élément utile mais insuffisant
Un acte notarié peut constater l’existence d’une possession, et appuyer une revendication de propriété.
Mais il ne suffit pas, à lui seul, à établir l’usucapion.
La Cour de cassation confirme que la prescription acquisitive ne peut être reconnue sur la seule base d’un acte notarié.
Le rôle clé des témoignages et l’appréciation du juge
Lorsque l’acte notarié est insuffisant, le demandeur peut produire des témoignages attestant de faits matériels de possession (entretien, usage, exploitation du bien).
Il appartient ensuite au juge :
-
d’en apprécier la valeur probante,
-
et de décider si la possession trentenaire est suffisamment établie.
Vous envisagez de revendiquer un bien par prescription acquisitive ?
La réussite d’une action en usucapion dépend essentiellement de la qualité des preuves produites.
Un dossier incomplet ou mal structuré peut être rejeté, même après plusieurs décennies de possession.
Un accompagnement juridique permet de réunir les preuves pertinentes et de présenter un dossier solide répondant aux exigences strictes des juridictions.
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Locataire de plus de 65 ans : à quelle date s’apprécient réellement ses ressources ?
Droit immobilier
Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n°23-16.882
La protection du locataire âgé n’est ni automatique ni permanente.
Par un arrêt du 24 octobre 2024, la Cour de cassation précise à quelle date et sur quelle période les ressources du locataire doivent être appréciées pour déterminer s’il bénéficie du droit au renouvellement du bail.
Le principe : une protection conditionnelle du locataire de plus de 65 ans
Lorsqu’un locataire est âgé de plus de 65 ans, il bénéficie, en principe, d’un droit au renouvellement de son bail à son échéance, à condition que ses ressources soient inférieures à un plafond légal.
Cette protection vise à éviter qu’un locataire âgé et modestement doté ne se retrouve sans solution de relogement.
La date clé : la notification du congé
Pour apprécier si le locataire est effectivement protégé, le montant de ses ressources doit être examiné à la date de notification du congé, et non à la date d’échéance du bail.
Sont alors prises en compte les ressources perçues au cours des 12 mois précédant la délivrance du congé.
Une erreur sur cette période peut suffire à fragiliser la validité du congé.
Les limites à la protection du locataire âgé
Même si le locataire remplit les conditions d’âge et de ressources, la protection n’est pas absolue.
Le bail peut notamment ne pas être renouvelé lorsque :
-
le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans,
-
et/ou lorsque ses ressources sont inférieures à un certain seuil.
Le législateur opère ainsi un équilibre entre la situation du bailleur et celle du locataire.
Vous envisagez de délivrer un congé ou vous êtes concerné par un non-renouvellement de bail ?
La validité d’un congé dépend d’une appréciation précise des conditions d’âge et de ressources.
Une mauvaise date de référence ou un calcul erroné peut entraîner l’annulation du congé.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser la délivrance du congé ou de vérifier si la protection légale du locataire est effectivement applicable.
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Expropriation : notification de l’arrêté de cessibilité et délais de recours
Expropriation
CE, 3 octobre 2024, Société Salis c/ Préfet du Val-de-Marne, n° 491297
La phase administrative de l’expropriation obéit à des règles strictes de notification.
Par une décision du 3 octobre 2024, le Conseil d’État précise à qui l’arrêté de cessibilité doit être notifié et à partir de quand les délais de recours commencent à courir.
L’arrêté de cessibilité : une notification obligatoire aux propriétaires
L’arrêté préfectoral de cessibilité constitue la dernière étape de la phase administrative de l’expropriation.
Il doit être notifié individuellement à chaque propriétaire concerné.
À compter de cette notification, les propriétaires disposent d’un délai de deux mois
pour contester l’arrêté devant le tribunal administratif.
À défaut de recours dans ce délai, l’arrêté devient définitif à leur égard.
Les locataires ne sont pas destinataires de la notification
Le Conseil d’État rappelle une règle claire :
l’arrêté préfectoral de cessibilité n’a pas à être notifié aux locataires, même s’ils occupent effectivement le bien exproprié.
L’obligation de notification individuelle ne concerne que les propriétaires.
Un délai de recours différent pour les locataires
Cette absence de notification n’est toutefois pas neutre.
Le locataire conserve la possibilité de contester l’arrêté de cessibilité devant le juge administratif.
Mais son délai de recours :
-
ne court pas à compter d’une notification individuelle,
-
commence à courir à compter de la publication régulière de l’arrêté.
Une différence de point de départ qui peut être déterminante en pratique.
Vous êtes propriétaire ou occupant d’un bien concerné par une expropriation ?
Les délais de recours varient selon votre statut et peuvent être rapidement forclos.
Une mauvaise appréciation du point de départ du délai peut vous priver de toute contestation.
Un accompagnement juridique permet d’identifier le bon délai de recours et de sécuriser la contestation de l’arrêté de cessibilité dès sa publication ou sa notification.
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Occupation du domaine public : le non-respect d’une AOT n’est pas une contravention de grande voirie
Domaine public
CE 25 octobre 2024, Société Omnium de Constructions Développements Locations (OCDL), n°487824
Toute occupation privative du domaine public doit être autorisée et respectée.
Par une décision du 25 octobre 2024, le Conseil d’État rappelle toutefois que la violation des termes d’une autorisation d’occupation ne peut pas être sanctionnée par une contravention de grande voirie.
Toute occupation privative du domaine public doit être autorisée
Le principe est constant. Toute occupation privative du domaine public est soumise à autorisation, qu’elle prenne la forme :
-
d’une autorisation unilatérale (permis de stationnement, permission de voirie en cas d’emprise au sol),
-
ou d’une autorisation contractuelle, le plus souvent une autorisation d’occupation temporaire (AOT).
Cette autorisation encadre strictement les conditions d’occupation du domaine public.
L’autorité doit faire respecter l’AOT… ou y mettre fin
Il est admis que l’autorité gestionnaire du domaine public doit prendre les mesures nécessaires pour faire respecter les termes de l’AOT, et peut, en cas de manquement, y mettre fin.
Le non-respect d’une AOT appelle donc une réaction de l’administration, mais encore faut-il utiliser le bon outil juridique.
La limite posée par le Conseil d’État : pas de contravention de grande voirie
Le Conseil d’État fixe une frontière nette.
Une contravention de grande voirie ne peut être prononcée que :
-
en cas d’occupation sans titre du domaine public,
-
ou en cas d’infraction à des dispositions légales ou réglementaires le prévoyant expressément (art. L. 2132-2 du CGPPP).
La simple méconnaissance des conditions d’une AOT n’entre pas dans ces hypothèses.
Elle ne peut donc pas être sanctionnée par une contravention de grande voirie.
Vous occupez le domaine public ou gérez des AOT ?
Les conséquences juridiques diffèrent selon que l’occupation est sans titre ou irrégulière au regard d’une autorisation existante.
Une mauvaise qualification peut fragiliser une procédure ou exposer inutilement à un contentieux.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser la gestion des AOT et de choisir les mesures adaptées en cas de manquement, sans risque d’irrégularité.
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Clôtures et biodiversité : la mise en conformité obligatoire validée par le Conseil constitutionnel
Environnement
Cons. const., 18 oct. 2024, n° 2024-1109 QPC
Depuis 2023, le Code de l’environnement impose de nouvelles contraintes aux clôtures situées dans certains espaces.
Par une décision du 18 octobre 2024, le Conseil constitutionnel confirme que l’obligation de mise en conformité des clôtures existantes ne porte pas atteinte à la Constitution.
De nouvelles règles pour préserver la circulation de la faune
L’article L. 372-1 du Code de l’environnement prévoit que les clôtures implantées dans certaines zones définies par le PLU, ou dans des espaces naturels,
doivent permettre en tout temps la libre circulation des animaux sauvages.
Pour cela, elles doivent respecter des caractéristiques précises :
-
hauteur maximale,
-
distance par rapport au sol,
-
modalités de franchissement.
Une obligation étendue aux clôtures existantes
Le dispositif ne se limite pas aux nouvelles installations.
Sauf exceptions prévues par les textes, les clôtures déjà en place doivent être mises en conformité avant le 1er janvier 2027.
Cette application rétroactive a suscité de nombreuses contestations, notamment au regard du droit de propriété.
La décision du Conseil constitutionnel : une mesure conforme
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel tranche clairement.
L’obligation de mise en conformité :
-
ne méconnaît pas le droit de propriété,
-
ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires.
La mesure est donc jugée pleinement conforme à la Constitution, au regard de l’objectif de protection de la biodiversité.
Votre propriété est concernée par une clôture en zone naturelle ou réglementée ?
Les nouvelles obligations peuvent entraîner des travaux significatifs et des coûts non négligeables.
Anticiper leur application permet d’éviter sanctions, contentieux et mises en demeure.
Un accompagnement juridique permet d’identifier les obligations applicables à votre terrain et de sécuriser la mise en conformité avant l’échéance de 2027.
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Prescription acquisitive : savoir qu’on n’est pas propriétaire n’empêche pas de le devenir
Droit immobilier
Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n°23-16.882
La prescription acquisitive repose sur les faits, pas sur les intentions.
Par un arrêt du 24 octobre 2024, la Cour de cassation rappelle que la conscience de ne pas être propriétaire n’exclut pas l’acquisition d’un bien par usucapion, dès lors que les conditions légales sont réunies.
La prescription acquisitive : une question de possession, pas de titre
Pour acquérir la propriété par usucapion, le demandeur doit démontrer une possession :
-
continue et non interrompue,
-
paisible,
-
publique,
-
non équivoque,
-
à titre de propriétaire,
-
exercée pendant trente ans.
Le mécanisme repose sur la réalité de l’usage du bien, et non sur l’existence d’un titre juridique.
La preuve centrale : des actes matériels sur le terrain
La Cour rappelle que la preuve de la possession passe notamment par des actes matériels de possession, tels que l’entretien du bien, son exploitation, son aménagement ou sa clôture.
Ces actes doivent traduire une maîtrise effective et durable du bien revendiqué.
L’élément décisif : se comporter comme un propriétaire
Peu importe que le possesseur ait su, pendant toutes ces années, qu’il n’était pas juridiquement propriétaire.
Ce qui compte, c’est qu’il :
-
ait accompli des actes matériels de possession,
-
et se soit comporté comme le véritable propriétaire,
-
pendant trente ans.
La bonne ou mauvaise foi est indifférente en matière de prescription trentenaire.
Vous utilisez un terrain ou un bien depuis de nombreuses années sans titre ?
La prescription acquisitive peut permettre de sécuriser juridiquement une situation de fait ancienne.
Encore faut-il être en mesure d’en rapporter la preuve de manière rigoureuse.
Un accompagnement juridique permet d’analyser la possession exercée et de constituer un dossier probant pour faire reconnaître un droit de propriété par usucapion.
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Septembre 2024
Servitude de désenclavement : pas d’indemnité solidaire entre bénéficiaires
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-18.602
La création d’une servitude de passage n’est jamais gratuite.
Par un arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation précise que l’indemnité due au propriétaire du fonds servant doit être individualisée, même lorsque plusieurs fonds bénéficient du passage.
Le droit au passage pour les parcelles enclavées
L’article 682 du Code civil permet au propriétaire d’un terrain enclavé de réclamer :
-
un passage suffisant sur les parcelles voisines,
-
afin d’assurer la desserte complète de son fonds.
Ce droit n’est pas gratuit, il donne lieu au versement d'une indemnité.
Le bénéficiaire de la servitude doit verser une indemnité au(x) propriétaire(s) du fonds grevé.
Plusieurs bénéficiaires, mais pas d’indemnité commune
La question posée à la Cour était simple : lorsque plusieurs propriétaires bénéficient d’une même servitude, peuvent-ils être condamnés solidairement ?
La réponse est non.
La Cour de cassation juge que les bénéficiaires ne peuvent pas être condamnés in solidum, à payer une même indemnité globale.
Une indemnité individualisée selon le dommage causé
La conséquence pratique est essentielle.
Chaque propriétaire bénéficiaire :
-
doit payer une indemnité distincte,
-
calculée en fonction du dommage qu’il occasionne au fonds servant.
L’impact réel du passage, l’intensité de l’usage et la configuration des lieux doivent donc être appréciés au cas par cas.
Vous êtes concerné par une servitude de passage ou un projet de désenclavement ?
La fixation de l’indemnité est souvent un point de tension majeur entre voisins.
Une mauvaise évaluation peut conduire à un contentieux long et coûteux.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser la création de la servitude et d’anticiper le coût réel du passage, pour éviter les conflits durables.
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Prescription acquisitive : un acte notarié ne suffit pas pour devenir propriétaire
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, 23-11.543
Devenir propriétaire par l’usage est possible… mais strictement encadré.
Par un arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation rappelle qu’un acte notarié constatant la possession ne suffit pas, à lui seul, à établir une prescription acquisitive.
La prescription acquisitive : devenir propriétaire par la possession
La prescription acquisitive permet d’acquérir la propriété d’un bien à condition de démontrer une possession :
-
continue et non interrompue,
-
paisible,
-
publique,
-
non équivoque,
-
à titre de propriétaire.
Cette possession doit, en principe, s’être exercée pendant trente ans.
La prescription acquisitive est aussi appelé usucapion.
Le rôle limité de l’acte notarié
Un acte notarié peut constater une situation de possession, et/ou servir de support à une revendication de propriété.
Mais la Cour de cassation est claire : cet acte est insuffisant à lui seul pour établir l’usucapion.
Il ne dispense pas de rapporter la preuve d’une possession effective et prolongée.
La preuve essentielle : des actes matériels sur 30 ans
Pour que la prescription acquisitive soit reconnue, il faut démontrer des actes matériels de possession, exercés pendant trente ans, tels que :
-
l’entretien du bien,
-
son exploitation,
-
ou tout comportement traduisant une maîtrise effective et durable.
À défaut, la revendication de propriété échoue.
Vous revendiquez un droit de propriété fondé sur l’usage d’un bien ?
La prescription acquisitive est un mécanisme puissant, mais exigeant sur le plan de la preuve.
Un dossier insuffisamment étayé peut être rejeté, malgré un acte notarié.
Un accompagnement juridique permet de constituer un dossier probant et d’anticiper les exigences strictes posées par les juges en matière d’usucapion.
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Fixation de l’indemnité d’expropriation : les références de vente doivent être accessibles
Expropriation
Cass., 3e civ., 19 septembre 2024 n°23-19.783
En l’absence d’accord amiable, l’indemnité d’expropriation est fixée par le juge.
Par un arrêt du 19 septembre 2024, la Cour de cassation rappelle que, si les juges apprécient souverainement les éléments de comparaison fournis, encore faut-il que ceux-ci puissent être débattus contradictoirement.
La fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation
Lorsque l’expropriation ne donne pas lieu à un accord amiable : le juge est chargé de fixer le montant de l’indemnité, en tenant compte de plusieurs critères, notamment :
-
la localisation du bien,
-
sa consistance,
-
les prix pratiqués sur le marché immobilier.
L’objectif est de déterminer une indemnisation aussi proche que possible de la valeur réelle du bien.
Le rôle central des éléments de comparaison
En pratique, les parties produisent des références à des actes de mutation, portant sur des biens similaires ou situés dans un même secteur géographique.
Si le juge apprécie librement la pertinence de ces éléments, ceux-ci doivent impérativement pouvoir être discutés contradictoirement par les parties.
L’exigence d’accessibilité des actes produits
La Cour de cassation précise un point essentiel :
Il ne suffit pas de mentionner des références d’actes de mutation inaccessibles, les actes invoqués doivent être effectivement accessibles au public.
À défaut, la partie adverse ne peut pas en discuter utilement la portée, ce qui porte atteinte au principe du contradictoire.
Les éléments de comparaison doivent donc être vérifiables et exploitables, sous peine d’être écartés.
Vous êtes concerné par une procédure d’expropriation ?
La fixation de l’indemnité repose largement sur la qualité des éléments de comparaison produits.
Des références mal choisies ou inaccessibles peuvent fragiliser votre position devant le juge.
Un accompagnement juridique en amont permet de sécuriser la stratégie indemnitaire et d’éviter toute contestation sur la preuve.
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Division de terrain : la servitude de passage ne se recrée pas automatiquement
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 23-14.479
Diviser un terrain ne simplifie pas toujours les accès.
Par un arrêt du 12 septembre 2024, la Cour de cassation rappelle que la division d’une parcelle ne crée pas, de plein droit, de nouvelles servitudes de passage entre les lots.
La règle : la servitude existante est maintenue après la division
Lorsqu’une parcelle bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage est divisée, l’article 700 du Code civil prévoit que la servitude existante subsiste au profit de l’ensemble des parcelles issues de la division.
Le droit de passage initial n’est donc pas remis en cause par la division elle-même.
Ce que la loi ne prévoit pas : une servitude entre les nouveaux lots
Cette règle a toutefois une limite essentielle.
La division du terrain ne crée pas automatiquement une servitude de passage entre les différentes parcelles issues de la division.
Autrement dit, chaque lot ne bénéficie pas automatiquement d’un droit de passage sur les autres.
L’exemple concret : un accès devenu indirect
La Cour illustre cette difficulté.
Si :
-
une parcelle issue de la division n’est pas directement reliée au chemin grevé de la servitude initiale,
-
et que l’accès à ce chemin suppose de traverser une autre parcelle issue de la division,
une servitude distincte devra être créée.
Sans cela, l’accès n’est juridiquement pas garanti.
Vous envisagez une division foncière ou une vente par lots ?
Les servitudes existantes ne couvrent pas toujours les accès futurs.
Une division mal anticipée peut rendre un terrain partiellement inexploitable ou invendable.
Un accompagnement juridique permet d’anticiper les besoins d’accès et de créer les servitudes nécessaires avant que la division ne produise ses effets.
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Rétrocession d’un bien exproprié : attention au piège des délais
Droit immobilier
Cass., 3e civ., 19 septembre 2024, n° 23-20.053
Lorsqu’un bien exproprié n’a pas reçu la destination prévue, ses anciens propriétaires peuvent en demander la rétrocession.
Par un arrêt du 19 septembre 2024, la Cour de cassation rappelle toutefois que la procédure est encadrée par des délais stricts, dont la mauvaise articulation peut conduire à la prescription de l’action.
Le droit à rétrocession du bien exproprié
Les anciens propriétaires d’un bien exproprié peuvent solliciter sa rétrocession lorsque :
-
le bien n’a pas reçu la destination prévue,
-
ou a cessé de recevoir cette destination.
Ce droit peut être exercé dans un délai global de 30 ans à compter de l’ordonnance d’expropriation.
Passé ce délai, toute demande est définitivement irrecevable.
Une procédure préalable obligatoire… mais piégeuse
Avant toute action judiciaire, l’exproprié doit impérativement :
1) adresser une demande de rétrocession à la commune ou à l’expropriant par LRAR,
2) attendre la réponse de l’administration pendant un délai de deux mois.
Point crucial rappelé par la Cour : cette demande préalable n’interrompt pas le délai de 30 ans.
Autrement dit, le temps passe… même pendant la phase administrative.
Les délais à respecter sous peine de prescription
L’action judiciaire en rétrocession doit être engagée :
-
dans un délai de deux mois à compter de la notification du rejet de la demande par l’expropriant,
-
et en tout état de cause avant l’expiration du délai global de 30 ans suivant l’ordonnance d’expropriation.
À défaut, l’action est prescrite, même si la procédure administrative a été correctement engagée.
La rétrocession suppose donc une anticipation rigoureuse du calendrier.
Vous êtes un ancien propriétaire d’un bien exproprié ?
La rétrocession est un droit réel, mais son exercice est strictement encadré par les délais.
Une erreur de calendrier peut suffire à faire perdre définitivement toute possibilité de récupération du bien.
Un accompagnement juridique en amont permet d’anticiper la demande de rétrocession et d’éviter toute prescription irréversible.
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Changer un hôtel en logements sans travaux peut vous coûter cher
Urbanisme
Cass crim 3 septembre 2024 n°23-85.489
Le changement d’usage d’un bâtiment n’est jamais neutre en droit de l’urbanisme.
Par un arrêt du 3 septembre 2024, la Cour de cassation rappelle qu’un changement de destination, même sans travaux, peut entraîner une condamnation en l’absence de déclaration préalable.
Le passage d’un hôtel à un immeuble d’habitation : un changement de destination
L’utilisation d’un ancien bâtiment à usage d’hôtel comme immeuble d’habitation constitue juridiquement un changement de destination d’une construction existante.
Peu importe l’ancienneté du bâtiment, l’absence de travaux, ou la nature de l’occupation.
C’est l’usage effectif du bien qui est déterminant au regard du Code de l’urbanisme.
Une déclaration préalable obligatoire, même sans travaux
La Cour de cassation rappelle une règle souvent méconnue.
Le changement de destination d’une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l’objet d’une déclaration préalable, en application des articles L. 421-1 et R. 421-17 du Code de l’urbanisme.
L’absence de travaux n’exonère donc en rien des formalités administratives.
Les conséquences concrètes en cas d’oubli
Aucune déclaration préalable déposée = Une infraction constituée
En pratique, une condamnation à une amende peut être prononcée, à l’encontre du propriétaire, et/ou du locataire exploitant le bien.
Un simple changement d’affectation peut ainsi se transformer en contentieux pénal et financier.
Vous avez changé ou envisagez de changer la destination d’un bâtiment ?
En urbanisme, l’absence de travaux ne signifie pas l’absence de risque.
Une déclaration manquante peut suffire à caractériser une infraction.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent d’anticiper les formalités nécessaires et d’éviter une procédure pénale coûteuse.
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Juillet 2024
Concours de maîtrise d’œuvre : l’acheteur n’est pas lié par le classement du jury
Contrats Publics
CE, 30 juill. 2024, Cté d’agglomération Valence Romans Agglo, n°470756
Le concours de maîtrise d’œuvre obéit à des règles strictes, mais laisse une marge de manœuvre réelle à l’acheteur public.
Par une décision du 30 juillet 2024, le Conseil d’État rappelle que l’avis du jury ne lie pas l’acheteur, y compris lorsque le classement est clair.
Le principe du concours de maîtrise d’œuvre
La procédure de concours repose sur une logique bien connue.
Le lauréat est choisi sur la base d’un projet, après mise en concurrence, et avis d’un jury.
Les projets sont présentés au jury de manière anonyme, et celui-ci doit procéder à un classement des candidatures.
Ce classement constitue un avis qualifié, mais pas une décision.
L’acheteur peut s’écarter du classement du jury
Le Conseil d’État rappelle une règle essentielle en pratique.
L’acheteur public n’est pas tenu de suivre l’avis du jury. Il peut choisir un candidat autre que celui classé premier
Cette liberté implique que l’acheteur peut retenir un projet :
-
classé second ou au-delà,
-
sans être tenu de démontrer que l’offre retenue serait manifestement meilleure que celle proposée par le jury.
Ce que cela implique concrètement pour les acteurs
Pour les acheteurs publics :
Une marge d’appréciation réelle subsiste à l’issue du concours, sous réserve du respect des principes de transparence et d’égalité.
Pour les candidats évincés :
Le seul fait d’avoir été classé premier par le jury ne garantit pas l’attribution du marché.
Un recours ne peut prospérer qu’en cas d’irrégularité caractérisée.
Le contentieux du concours reste donc hautement technique.
Vous êtes acheteur public ou candidat à un concours de maîtrise d’œuvre ?
Le concours est une procédure exigeante, dans laquelle la marge de manœuvre de l’acheteur comme les possibilités de contestation sont strictement encadrées.
Une mauvaise analyse peut conduire à une attribution fragilisée ou à un recours voué à l’échec.
Un accompagnement juridique en amont ou dès la notification du choix permet de sécuriser la procédure et d’anticiper le risque contentieux.
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Vidéo tournée chez vous sans autorisation : vous pouvez en exiger le retrait immédiat
Droit Immobilier
Cass. 1re civ., 10 juill. 2024, n°22-23247
La Cour de cassation rappelle un principe essentiel : le droit de propriété permet de s’opposer à la diffusion d’images prises à l’intérieur d’un bien privé, sans autorisation.
Ce que peut faire un propriétaire face à une vidéo diffusée sans son accord
Lorsqu’un tiers diffuse une vidéo tournée sur une propriété privée, le propriétaire n’est pas démuni.
Il peut s’opposer à cette diffusion, y compris, par une action en référé, lorsque la diffusion lui cause un trouble manifestement illicite.
L’intervention du juge peut donc être rapide, sans attendre une procédure au fond.
Quand le trouble manifestement illicite est-il caractérisé ?
La Cour de cassation apporte une précision très protectrice pour les propriétaires.
Le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors que :
-
la vidéo a été tournée à l’intérieur d’un bâtiment,
-
sans l’autorisation du propriétaire.
Il n’est pas nécessaire de démontrer :
-
une intention de nuire,
-
un préjudice particulier,
-
ou une atteinte à la vie privée
L’absence d’autorisation suffit.
Ce que cela signifie concrètement
Un tiers ne peut pas filmer librement à l’intérieur de votre bien.
Il ne peut pas diffuser ces images sans votre accord.
Vous pouvez agir immédiatement pour faire cesser la diffusion.
Réseaux sociaux, plateformes vidéo, sites internet :
le support de diffusion est indifférent.
Une vidéo de votre bien a été tournée ou diffusée sans votre autorisation ?
Ce type de situation nécessite souvent une réaction rapide.
Une action mal engagée ou tardive peut rendre la suppression des contenus plus complexe.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent de faire cesser rapidement une atteinte au droit de propriété.
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Urbanisme : vos travaux peuvent être démolis immédiatement, même en cas d’appel
Urbanisme
Cons. const., QPC, 10 juill. 2024, n°2024-1099 : JO n° 0164, 11 juill. 2024.
En matière d’infractions au Code de l’urbanisme, la sanction peut être radicale.
Par une décision du 10 juillet 2024, le Conseil constitutionnel valide la possibilité pour le juge pénal d’ordonner une mise en conformité ou une démolition immédiate, y compris sous astreinte.
Ce que peut ordonner le juge pénal en matière d’urbanisme
Pour certaines infractions au Code de l’urbanisme, le juge pénal peut aller bien au-delà d’une simple amende.
Il peut ordonner :
-
la mise en conformité des ouvrages réalisés,
-
ou leur démolition,
-
dans un délai imparti, éventuellement sous astreinte financière.
Ces mesures visent à faire disparaître rapidement une situation jugée irrégulière.
Une exécution provisoire possible… et sans suspension possible
Sur le fondement de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme, le juge peut également décider que la mesure sera exécutée immédiatement, à titre provisoire.
Aucun recours, même un appel, ne permet d’obtenir la suspension de cette exécution provisoire.
En pratique, cela signifie que les travaux peuvent être démolis ou modifiés avant même que l’affaire ne soit définitivement jugée, avec des conséquences irrémédiables.
La position du Conseil constitutionnel : une mesure conforme à la Constitution
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel valide pleinement ce mécanisme.
L’exécution provisoire :
-
ne porte pas atteinte au droit à un recours effectif,
-
ne méconnaît pas le droit de propriété.
La possibilité d’ordonner immédiatement une mise en conformité ou une démolition est donc jugée parfaitement conforme à la Constitution.
Vous êtes convoqué devant le tribunal correctionnel pour infraction au Code de l’urbanisme ?
Une convocation devant le tribunal correctionnel pour infraction au Code de l’urbanisme appelle une réaction immédiate, tant les conséquences peuvent être irréversibles.
Le risque ne se limite pas à une amende : la mise en conformité ou la démolition peuvent être ordonnées sans délai.
Uen amont de l’audience permet souvent de sécuriser la stratégie de défense et de limiter des mesures aux conséquences irréversibles.
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Location touristique sans autorisation : jusqu’à 50 000 € d’amende… pour le propriétaire ET le locataire
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-24.020 - Cass., 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.467 - Cass 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-13.789
La Cour de cassation a rendu plusieurs décisions très claires en juillet 2024 : le changement d’usage illégal d’un logement expose lourdement, et séparément, chaque personne poursuivie.
Ce que prévoit la loi en cas de changement d’usage sans autorisation
Lorsqu’un local à usage d’habitation est transformé sans autorisation, notamment pour de la location touristique de courte durée, la sanction peut être particulièrement dissuasive.
• une amende civile peut être prononcée,
• son montant peut aller jusqu’à 50 000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette sanction peut viser le propriétaire, mais aussi le locataire à l’origine de l’exploitation.
Pas d’amende solidaire… mais un risque financier bien réel
La Cour de cassation apporte toutefois une précision importante.
Le juge ne peut pas condamner le propriétaire et le locataire à une amende “in solidum”, c’est-à-dire à une amende commune, en raison des principes de personnalité et d’individualisation de la peine.
Cela signifie que chaque personne poursuivie doit être sanctionnée individuellement, en fonction de sa situation et de son rôle.
Ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires et les locataires
Il n’y a pas d’amende commune en cas de changement d’usage irrégulier.
La sanction est individuelle, mais potentiellement très lourde pour chacun.
En pratique, le propriétaire peut être condamné à une amende allant jusqu’à 50 000 €, ET le locataire peut être condamné au même montant, pour un seul et même logement.
Le risque financier peut donc être multiplié par deux.
Vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement loué en courte durée ?
Le régime du changement d’usage est technique, localement variable et strictement contrôlé.
Une mauvaise appréciation des règles peut exposer plusieurs personnes à des sanctions lourdes, même sans intention frauduleuse.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent d’éviter des condamnations financières particulièrement élevées.
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Zéro artificialisation nette (ZAN) : le Conseil d’État valide les nouvelles règles d’urbanisme
Urbanisme
CE, 24 juill. 2024, n° 492005, Cne Cambrai
La loi « Climat et Résilience » impose une transformation profonde des règles d’urbanisme.
Par une décision du 24 juillet 2024, le Conseil d’État confirme la solidité juridique de l’objectif de zéro artificialisation nette des sols (ZAN).
L’objectif de la loi « Climat et Résilience »
La loi du 22 août 2021 poursuit un objectif clair : lutter contre l’artificialisation des sols en adaptant les règles d’urbanisme.
L’objectif national est d’atteindre, d’ici 2050, le zéro artificialisation nette des sols (ZAN).
Cet objectif irrigue désormais les documents d’urbanisme, les projets d’aménagement, et les décisions locales en matière de construction.
Ce que recouvre la notion d’artificialisation des sols
La loi définit précisément la notion de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Il s’agit de la création ou l’extension effective d’espaces urbanisés sur un territoire donné.
Cette définition large vise aussi bien :
-
les projets immobiliers,
-
les zones d’activités,
-
que certaines extensions urbaines jusqu’alors admises.
Le champ d’application du ZAN est donc bien plus large qu’il n’y paraît.
La position du Conseil d’État : une validation sans réserve
Saisi de contestations, le Conseil d’État tranche clairement.
Les dispositions relatives au ZAN :
-
ne portent pas atteinte à la libre administration des collectivités territoriales,
-
ne méconnaissent pas le droit de propriété,
-
ne portent pas atteinte à la liberté d’entreprendre.
En d’autres termes, le ZAN n’est pas une orientation politique fragile, mais un cadre juridique pleinement conforme aux principes constitutionnels.
Vous êtes une collectivité, un aménageur ou un propriétaire concerné par un projet ?
Le ZAN s’impose désormais comme une contrainte structurante des projets d’urbanisme et d’aménagement.
Une mauvaise anticipation peut conduire à des blocages, des refus ou une fragilisation juridique du projet.
Un accompagnement en amont permet souvent d’adapter un projet plutôt que de le voir remis en cause.
Besoin d'un éclairage juridique sur un enjeu similaire ?
Bail emphytéotique : le preneur hérite aussi des actions en garantie décennale
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-12.491
Le bail emphytéotique est un outil puissant en matière immobilière et patrimoniale.
Par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation précise une conséquence majeure : les actions en garantie décennale sont transférées du bailleur à l’emphytéote pendant toute la durée du bail.
Ce qu’est un bail emphytéotique et ce qu’il permet
Portant sur un terrain ou un immeuble, le bail emphytéotique permet de conférer au preneur, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, de véritables droits réels immobiliers.
L’emphytéote peut notamment :
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louer ou sous-louer le bien,
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réaliser des constructions ou des améliorations,
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exploiter librement le fonds.
Il ne s’agit donc pas d’un bail classique, mais d’un outil de valorisation immobilière à long terme.
Le transfert des actions en garantie décennale
En raison de sa nature particulière, la jurisprudence reconnaît que la conclusion d’un bail emphytéotique emporte des effets juridiques étendus.
La Cour de cassation confirme que la signature du bail entraîne :
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le transfert du bailleur vers le preneur des actions en garantie décennale,
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ainsi que des actions en réparation des désordres affectant les ouvrages donnés à bail.
Ce transfert s’opère pour toute la durée du bail emphytéotique.
Ce que cela implique concrètement pour les parties
Le bailleur ne conserve pas ces actions pendant la durée du bail.
L’emphytéote devient seul titulaire des recours liés aux désordres.
En pratique :
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le preneur assume pleinement la gestion des désordres affectant l’ouvrage,
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il doit agir contre les constructeurs ou assureurs concernés,
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cette répartition des risques doit être anticipée dès la rédaction du bail.
Un bail emphytéotique mal structuré peut déséquilibrer fortement les obligations des parties.
Vous envisagez un bail emphytéotique ou êtes déjà partie à un tel contrat ?
Le bail emphytéotique emporte des conséquences juridiques lourdes et durables, souvent sous-estimées.
Une analyse juridique en amont permet d’anticiper la répartition des risques et d’éviter des contentieux coûteux.
Un accompagnement juridique lors de la négociation ou de l’exécution d’un bail emphytéotique permet de sécuriser durablement l’opération.
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Juin 2024
Location saisonnière : même un seul logement doit être déclaré (et l’oubli peut coûter cher)
Droit Immobilier
Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.567
Beaucoup de propriétaires l’ignorent encore, mais la Cour de cassation vient de rappeler une règle essentielle : la location touristique n’est jamais “sans formalité”.
Ce que dit clairement la Cour de Cassation
Toute location d’un meublé de tourisme, même occasionnelle, est au minimum soumise à une obligation de déclaration préalable auprès du maire de la commune où se situe le bien.
Autrement dit, l’absence de déclaration constitue une infraction, même si vous ne louez qu’un seul logement, quelques semaines par an.
Dans certaines communes, les règles sont encore plus strictes
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Grandes villes
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Zones tendues
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Communes ayant renforcé la réglementation
La simple déclaration peut être remplacée par une procédure avec enregistrement, décidée par le conseil municipal.
Pourquoi c’est un vrai sujet de risque pour les propriétaires ?
Les contrôles se multiplient et les communes disposent aujourd’hui d’outils efficaces pour repérer les locations non déclarées (plateformes, croisements de données, signalements).
Les conséquences peuvent être lourdes : amendes, interdiction de louer,contentieux longs et coûteux.
Vous louez (ou envisagez de louer) un meublé de tourisme ?
Chaque commune applique ses propres règles.
Une simple erreur de procédure peut suffire à vous mettre en infraction, même de bonne foi.
Un accompagnement juridique en amont permet souvent d’éviter des sanctions bien plus coûteuses par la suite.
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