Veille juridique
2025
Décembre 2025
Taxe d’aménagement annulée : sans procès-verbal valable, l’administration ne peut rien réclamer
Urbanisme
CE 15 décembre 2025 Société Domaine de Thanvillé, n° 472294
Une décision récente du Conseil d’État rappelle une règle essentielle mais souvent ignorée : lorsque le procès-verbal constituant le fait générateur de la taxe d’aménagement est annulé, la taxe ne peut plus être légalement exigée.
Le procès-verbal : une condition indispensable à la taxe d’aménagement
En matière de travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme, la taxe d’aménagement ne naît pas automatiquement.
Le code de l’urbanisme prévoit que, dans ce cas précis, le fait générateur de la taxe repose sur :
-
un procès-verbal d’infraction,
-
constatant l’achèvement des constructions ou aménagements litigieux.
Sans procès-verbal, ou avec un procès-verbal juridiquement irrégulier, la taxe d’aménagement est dépourvue de fondement légal.
Le procès-verbal n’est donc pas accessoire : il conditionne l’existence même de la taxe.
L’autorité de la chose jugée au pénal s’impose à l’administration fiscale
Lorsqu’un juge pénal annule définitivement un procès-verbal d’infraction, cette décision produit des effets bien au-delà du champ pénal.
Une décision pénale définitive bénéficie de l’autorité de la chose jugée, et s’impose aux juridictions administratives.
Conséquence directe : une taxe d’aménagement établie sur la base d’un procès-verbal annulé ne peut pas être maintenue, même si un titre de perception a déjà été émis.
Ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires et maîtres d’ouvrage
L’annulation d’un procès-verbal fragilise la taxe correspondante et ouvre une possibilité réelle d’obtenir la décharge de la somme réclamée.
En pratique, un contentieux pénal peut avoir un impact fiscal décisif, et une taxation d’office n’est jamais irréversible.
Vous faites l’objet d’un redressement de taxe d’aménagement ou d’une taxation d’office après des travaux ?
Les règles applicables sont techniques, évolutives, et les erreurs de procédure de l’administration sont fréquentes.
Un mauvais raisonnement juridique peut conduire à payer une taxe qui n’aurait jamais dû être due.
Un accompagnement juridique précis et une analyse juridique ciblée du fondement de la taxe permettent parfois d’obtenir sa décharge totale, même plusieurs années après.
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Novembre 2025
Loi de simplification du droit de l’urbanisme : ce qui change (et ce qui inquiète)
Urbanisme
Loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, a été promulguée fin novembre 2025 et publiée au Journal officiel.
Elle vise à réduire certaines contraintes procédurales, mais soulève des inquiétudes réelles sur l’accès au juge et la sécurité juridique des projets.
Un cadre rénové pour les documents d’urbanisme
La loi modifie en profondeur les règles d’élaboration et d’évolution des documents d’urbanisme comme les PLU et les SCoT :
-
Réduction du nombre de procédures pour les évolutions de PLU et SCoT ;
-
possibilité d’un document unique valant à la fois SCOT et PLUi dans certains cas ;
-
modernisation de la participation du public, notamment via des procédures électroniques.
Objectif affiché : diminuer les délais et les coûts pour les collectivités et les porteurs de projet.
Des mesures qui touchent les recours contentieux
Le texte fait évoluer le contentieux des autorisations d’urbanisme, mais avec certaines zones de tension:
-
nouveaux délais pour la participation du public,
-
modifications des conditions de recevabilité des recours contre les décisions d’urbanisme,
-
évolution du régime de recours gracieux et contentieux.
Ces mesures cherchent à réduire certains recours tardifs ou abusifs, mais elles ont également été jugées contraires à la Constitution sur certains points par le Conseil constitutionnel, notamment en ce qui concerne le droit au recours juridictionnel effectif (article 16 de la DDH 1789), ce qui a entraîné la censure partielle de certaines dispositions.
Il s’agit d’un enjeu majeur pour les associations, riverains et entreprises qui contestent des autorisations ou des documents d’urbanisme.
Opportunités et limites pour les projets de construction
La loi comporte aussi des dispositions pragmatiques pour faciliter la mise en œuvre des projets :
-
simplification de la modification des documents d’urbanisme,
-
adaptation des procédures aux besoins de production de logements,
-
facilitation des démarches pour les collectivités et maîtres d’ouvrage.
Ces mesures peuvent accélérer certaines démarches locales et réduire le coût administratif.
Cependant, la coexistence de mesures simplificatrices et de restrictions d’accès au juge crée une situation hybride, susceptible de multiplier les contentieux si la jurisprudence n’encadre pas rapidement l’application du texte.
Vous êtes porteur de projet ou association concernée par un permis ou un document d’urbanisme ?
La loi de simplification du droit de l’urbanisme modifie votre environnement juridique de manière profonde.
Certaines dispositions réduisent les obstacles administratifs, mais d’autres peuvent limiter l’accès au juge ou réduire les délais de recours.
Un accompagnement juridique précis est aujourd’hui indispensable pour anticiper les effets de cette loi sur vos projets et sécuriser vos démarches (recours, obtention d’autorisations, modifications de documents d’urbanisme).attachés à la déclaration préalable.
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Certificat d’urbanisme et sursis à statuer : ce que l’administration doit (et ne doit pas) indiquer
Urbanisme
CE, 14 novembre 2025, Commune de Satolas-et-Bonce, n° 493524
Lors de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, l’administration est tenue à une obligation d’information précise.
Le Conseil d’État rappelle toutefois que cette obligation a des limites claires : informer sur un risque réel, oui ; anticiper et détailler des règles futures encore incertaines, non.
La mention du sursis à statuer : une obligation encadrée par la loi
Le certificat d’urbanisme a pour objet d’informer le demandeur sur les règles d’urbanisme applicables à la date de sa délivrance.
À ce titre, lorsque les conditions légales sont réunies, l’autorité administrative doit :.
-
indiquer qu’un sursis à statuer est susceptible d’être opposé à une future demande d’autorisation,
-
préciser le fondement juridique exact sur lequel ce sursis pourrait être prononcé.
Cette obligation vise à alerter le porteur de projet sur un risque juridique identifié, sans ambiguïté.
PLU en cours d’élaboration : aucune obligation d’anticiper les règles futures
Lorsque le sursis à statuer est susceptible d’être opposé en raison de l’élaboration ou de la révision d’un plan local d’urbanisme, l’administration n’est pas tenue de détailler, dans le certificat :
-
les règles du futur PLU,
-
ni d’expliquer en quoi elles pourraient s’appliquer à la parcelle concernée.
La logique est claire : les règles futures ne sont pas encore opposables, leur contenu peut évoluer, et elles ne sauraient fonder une information excessivement spéculative.
Le certificat ne doit pas devenir une projection hypothétique du droit à venir.
Une information ciblée, au service de la sécurité juridique
Cette approche permet de maintenir un équilibre : le demandeur est averti de l’existence d’un risque réel de sursis à statuer, sans être confronté à une surinformation incertaine ou prématurée.
Le certificat d’urbanisme demeure un outil de sécurisation fondé sur le droit en vigueur, et non un document de préfiguration détaillée des choix d’urbanisme à venir.
Cette distinction limite les contentieux liés à des certificats excessivement motivés ou, à l’inverse, insuffisamment précis.
Vous vous appuyez sur un certificat d’urbanisme pour sécuriser un projet immobilier ou d’aménagement ?
La présence — ou l’absence — d’une mention relative au sursis à statuer peut avoir des conséquences directes sur le calendrier, la stratégie de dépôt et la viabilité du projet.
Un accompagnement juridique en amont permet de vérifier la régularité du certificat, d’anticiper un éventuel sursis à statuer et d’adapter la stratégie du projet avant tout dépôt d’autorisation.
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Recours gracieux en urbanisme : durée réduite et plus d’effet sur le délai contentieux
Urbanisme
Loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, a profondément modifié le régime des recours gracieux et hiérarchiques contre les décisions d’urbanisme.
Depuis le 28 novembre 2025, ces recours ne prolongent plus le délai de recours contentieux et doivent être formés dans un délai spécifique d’un mois, ce qui change les pratiques contentieuses classiques.
Délai de recours gracieux ramené à 1 mois
La réforme introduit un nouvel article L. 600-12-2 du Code de l’urbanisme.
Toute demande de recours gracieux ou hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, retrait ou refus) doit être formée dans un délai d’1 mois à compter de :
-
la notification de la décision en cas de refus ou d’opposition,
-
ou de l’affichage de la décision sur le terrain lorsqu’il s’agit d’un permis ou d’une DP. Légifrance+1
Cette réduction est importante pour les tiers ou voisins qui souhaitent engager une phase amiable avant tout recours contentieux.
Plus d’effet sur le délai de recours contentieux
Jusqu’à présent, l’introduction d’un recours gracieux dans le délai de deux mois contre une autorisation permettait de prolonger automatiquement le délai de recours contentieux (effet prorogatif).
Désormais, déposer un recours gracieux n’interrompt ni ne proroge le délai de recours contentieux ;
Le requérant doit saisir le juge administratif dans le délai initial de deux mois, indépendamment du recours gracieux.
En pratique, cela signifie qu’un recours gracieux introduit à 1 mois ne repousse plus le point de départ du délai contentieux (deux mois à compter de l’affichage ou de la notification).
Ce que cela change concrètement pour les porteurs de projet et tiers
Risque de perte de droits
Le requérant qui attend la réponse administrative au recours gracieux pour engager l’action juridictionnelle pourrait se voir hors délai.
Moins de fenêtre pour la négociation amiable
Le recours gracieux perd de sa portée stratégique comme moyen d’ouvrir un délai supplémentaire pour envisager un accord avant contentieux. SENSEI avocats
Nouveaux réflexes à adopter
Les requérants doivent :
-
déposer le recours gracieux dans 1 mois,
-
penser simultanément au recours contentieux dans le délai de deux mois,
-
ne pas attendre la décision implicite de rejet du recours gracieux pour saisir le juge. SENSEI avocats
Cela impose une double action coordonnée pour ne pas perdre les droits de contestation
Vous envisagez de contester une autorisation d’urbanisme ?
La réforme du recours gracieux réduit les marges de manœuvre et impose une organisation procédurale beaucoup plus rigoureuse.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser le calendrier des recours, de coordonner les démarches gracieux et contentieuses, et d’éviter une irrecevabilité qui pourrait bloquer la contestation de votre projet ou de celui d’un tiers.
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Octobre 2025
Communication des documents administratifs : la “charge de travail disproportionnée” étroitement encadrée
Droit public
CE, 28 octobre 2025, Ministre de la justice c/ Syndicat de la magistrature, n° 501248
Le droit d’accès aux documents administratifs est un pilier de la transparence publique.
Mais lorsque l’administration invoque une charge de travail disproportionnée, le refus n’est ni automatique… ni hors de contrôle du juge, comme l’a rappelé le Conseil d’État.
Un droit fondamental, mais qui connaît des limites pratiques
Toute personne peut, en principe, obtenir communication des documents administratifs détenus par une administration.
Ce droit n’est toutefois pas absolu.
L’administration peut légalement refuser une demande lorsque sa satisfaction impliquerait :
-
des opérations matérielles particulièrement lourdes,
-
une mobilisation excessive et durable des services,
-
ou une désorganisation manifeste du fonctionnement administratif.
C’est dans ce cadre que l’argument de la charge de travail disproportionnée est le plus fréquemment opposé.
Le contrôle du juge : ni automatique, ni purement théorique
Lorsque ce motif est invoqué, le juge administratif conserve un véritable pouvoir d’appréciation.
Il peut demander à consulter les documents sollicités, mais n’y est pas juridiquement tenu, et ne commet aucune erreur en s’abstenant de le faire.
Le juge apprécie la situation au regard du dossier, en tenant compte :
-
de l’ampleur concrète de la demande,
-
des contraintes matérielles invoquées,
-
et des justifications produites par l’administration.
Il n’existe donc ni droit automatique à la communication, ni validation de principe des refus administratifs.
Ce que cela implique concrètement pour les demandeurs
En pratique, la formulation de la demande est déterminante.
Une demande trop large ou imprécise fragilise le droit à communication.
Une demande ciblée renforce le contrôle du juge.
L’administration doit justifier concrètement la charge invoquée, et le refus peut être contesté s’il repose sur des arguments généraux ou abstraits.
La charge de travail disproportionnée n’est pas un écran juridique automatique : c’est un motif discutable, contrôlable et parfois écarté.
Vous envisagez une demande de communication de documents ou vous faites face à un refus de l’administration ?
La frontière entre refus légal et refus abusif est souvent ténue.
Une mauvaise appréciation peut conduire à renoncer à un droit pourtant opposable.
Un accompagnement juridique permet d’adapter la demande, d’anticiper les arguments de l’administration et d’évaluer l’opportunité d’un recours, amiable ou contentieux.
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Baux commerciaux : le lissage du loyer ne s’applique pas après une simple tacite prolongation
Litiges commerciaux
Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, no 23-23834 , FS–B
Le mécanisme du lissage du loyer est souvent invoqué par les locataires pour limiter l’impact financier d’un déplafonnement.
La Cour de cassation rappelle toutefois une règle claire : ce dispositif ne joue pas lorsque le bail initial de neuf ans s’est seulement poursuivi par tacite prolongation, même au-delà de douze ans.
Le lissage du loyer : un mécanisme strictement encadré
L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit, dans certains cas, un étalement de la hausse du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial déplafonné.
Ce mécanisme ne s’applique que dans des hypothèses précises :
-
en cas de modification notable des éléments de la valeur locative,
-
ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans.
Le lissage vise ainsi à amortir une hausse brutale du loyer, mais uniquement lorsque le cadre contractuel le justifie.
Tacite prolongation au-delà de 12 ans : pas de lissage automatique
Un point prête régulièrement à confusion : le bail commercial initialement conclu pour neuf ans, mais poursuivi au-delà de douze ans par tacite prolongation.
Cette situation ne constitue pas un bail d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans, et ne permet donc pas, à elle seule, de déclencher le lissage du loyer.
La tacite prolongation :
-
prolonge le bail existant,
-
mais ne modifie pas sa durée contractuelle initiale.
Le déplafonnement fondé sur la seule durée écoulée du bail ne donne donc pas droit au lissage.
Ce que cela implique concrètement pour bailleurs et locataires
Le locataire ne peut pas exiger une hausse limitée à 10 % par an dans ce cas
Le bailleur peut appliquer immédiatement le loyer déplafonné
En pratique :
-
la durée “réelle” d’occupation ne suffit pas à déclencher le lissage,
-
seul le contenu contractuel du bail est déterminant,
-
une erreur d’analyse peut avoir un impact financier significatif lors du renouvellement.
Le mécanisme du lissage reste une exception, et non une règle générale.
Vous êtes bailleur ou locataire commercial et vous anticipez un renouvellement avec déplafonnement du loyer ?
La distinction entre durée contractuelle, tacite prolongation et conditions d’application du lissage est déterminante pour sécuriser votre position.
Un accompagnement juridique et une analyse juridique fine du bail et de son historique permettent d’anticiper le niveau réel du loyer renouvelé et d’éviter des surprises financières lors du renouvellement.
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Meublés de tourisme : un local peut être “à usage d’habitation” même s’il était inhabitable
Droit immobilier
Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, no 24-13058
En matière de changement d’usage des meublés de tourisme, la qualification de local à usage d’habitation est déterminante.
La Cour de cassation apporte une clarification majeure : ce qui compte, c’est l’usage effectif du local au 1er janvier 1970, indépendamment de toute norme de décence ou d’habitabilité.
L’article L. 631-7 CCH : une référence clé pour les meublés de tourisme
Dans de nombreuses communes, la location touristique de courte durée est soumise à un régime strict de changement d’usage.
Le principe est le suivant : un local est soumis à autorisation préalable dès lors qu’il est regardé comme affecté à l’usage d’habitation.
Le texte fixe une date de référence : est réputé à usage d’habitation tout local affecté à cet usage au 1er janvier 1970.
Toute la difficulté réside donc dans la définition de cette affectation.
Usage effectif ou conformité aux normes ? La clarification est nette
La question était centrale : faut-il, pour qualifier un local d’habitation, qu’il respecte les normes de décence et d’habitabilité applicables à l’époque ?
La réponse est désormais claire : le respect des normes techniques (surface minimale, décence, habitabilité) est indifférent, seule compte l’affectation effective du local à l’habitation à la date de référence.
Autrement dit, un local réellement occupé à titre d’habitation au 1er janvier 1970 conserve cette qualification, même s’il ne répondait pas aux standards réglementaires.
La notion d’habitation est ici fonctionnelle, non normative.
Ce que cela change concrètement pour les propriétaires
Un local “petit”, vétuste ou non conforme n’échappe pas automatiquement au changement d’usage.
L’administration et les communes disposent d’un champ de contrôle élargi.
En pratique :
-
l’argument tiré de l’inhabitabilité du bien est inopérant,
-
la réunion ultérieure avec un autre local ne fait pas perdre l’usage d’habitation initial,
-
de nombreux biens pensés comme “hors champ” peuvent en réalité être soumis à autorisation.
Le risque contentieux et financier est donc réel, tant pour les propriétaires que pour les exploitants de meublés de tourisme.
Vous exploitez ou envisagez d’exploiter un meublé de tourisme dans une commune soumise au régime du changement d’usage ?
La qualification juridique du local est souvent plus complexe qu’il n’y paraît, et les idées reçues exposent à des sanctions lourdes.
Un accompagnement juridique et une analyse juridique précise de l’usage historique du bien permettent d’anticiper les risques, de sécuriser l’exploitation et d’éviter des condamnations financières élevées.
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Action individuelle du copropriétaire : l’oubli d’informer le syndic ne bloque pas le recours
Droit immobilier
Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, no 23-19843 , FS–B
Lorsqu’un copropriétaire agit seul pour défendre la propriété ou la jouissance de son lot, une formalité est souvent source de confusion : l’information du syndic.
La Cour de cassation rappelle une règle claire : l’absence d’information du syndic n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’action individuelle.
Le principe : chaque copropriétaire peut agir pour son lot
Le droit de la copropriété distingue nettement :
-
l’intérêt collectif, défendu par le syndicat des copropriétaires,
-
et les intérêts individuels, propres à chaque copropriétaire.
À ce titre, tout copropriétaire peut agir seul en justice pour défendre la propriété de son lot, ou sa jouissance (troubles, atteintes, empiètements, etc.).
Cette faculté d’action individuelle existe indépendamment de toute initiative du syndicat.
L’information du syndic : une obligation… sans sanction procédurale
Le texte prévoit que le copropriétaire qui agit seul doit informer le syndic de son action, afin de permettre au syndicat d’être informé du litige, et, le cas échéant, de se joindre à la procédure si un intérêt collectif est en cause.
Toutefois, cette obligation est purement informative :
Aucun texte ne prévoit que son omission rende l’action irrecevable. Le juge ne peut donc pas rejeter la demande pour ce seul motif.
Le droit d’agir du copropriétaire ne dépend pas du respect de cette formalité.
La limite à ne pas franchir : l’intérêt collectif
Cette tolérance a une frontière claire.
L’absence d’information du syndic est sans effet lorsque l’action concerne exclusivement le lot du copropriétaire
En revanche, lorsque l’action vise :
-
la remise en état des parties communes,
-
ou la défense d’un intérêt collectif,
le syndicat doit être appelé à la cause.
Une mauvaise qualification de l’action peut donc fragiliser la procédure, non sur la forme, mais sur le fond du droit d’agir.
Vous envisagez une action en justice en copropriété ou vous faites face à une contestation sur votre droit d’agir ?
La distinction entre action individuelle et action relevant de l’intérêt collectif est déterminante pour sécuriser la procédure.
Un accompagnement juridique et une analyse juridique en amont permettent de qualifier correctement l’action, d’identifier les parties à appeler et d’éviter des contestations inutiles sur la recevabilité.
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Février 2025
Lotissement : quand la cristallisation des règles d’urbanisme s’applique réellement
Urbanisme
CE, 17 février 2025, n°493120
La protection offerte par la déclaration préalable de lotissement n’est pas automatique.
Par une décision du 17 février 2025, le Conseil d’État rappelle que la cristallisation des règles d’urbanisme suppose une division effective du terrain.
La règle : une cristallisation des règles pendant cinq ans
L’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme prévoit que :
Lorsqu’un lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de règles d’urbanisme nouvelles,
et ce pendant cinq ans à compter de la date de non-opposition.
Une garantie essentielle pour la sécurité juridique des projets.
La condition clé : une division effective du terrain
Cette cristallisation n’est toutefois pas automatique.
Elle est subordonnée :
-
au transfert de la propriété ou de la jouissance d’au moins un lot,
-
dans un délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable.
Le Conseil d’État admet que :
-
la signature d’une promesse de vente,
-
même assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire,
peut constituer une division effective.
Ce qui ne suffit pas : cadastre et mise en vente
Le juge fixe également des limites claires.
La seule modification du cadastre ou la simple mise en vente de tout ou partie des terrains ne permettent pas de considérer que la condition de division effective est remplie.
Sans transfert juridique réel, la cristallisation des règles ne joue pas.
Vous portez un projet de lotissement ou d’aménagement foncier ?
La cristallisation des règles d’urbanisme est un levier puissant… à condition d’en respecter strictement les conditions.
Une erreur de calendrier ou de montage juridique peut faire perdre cette protection.
Un accompagnement juridique en amont permet de sécuriser la division foncière et de préserver les droits attachés à la déclaration préalable.
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Droit de priorité des communes : les cessions de la SNCF pour une OIN en sont exclues
Droit immobilier
CE, 4 février 2025, n° 493747
Le droit de priorité constitue un outil stratégique pour les communes en matière foncière.
Par une décision du 4 février 2025, le Conseil d’État vient toutefois en resserrer le champ, en excluant certaines cessions d’immeubles appartenant à la SNCF.
Le droit de priorité des communes : un outil ciblé
L’article L. 240 du Code de l’urbanisme reconnaît aux communes un droit de priorité spécifique sur certains projets de cession.
Il vise :
-
les immeubles,
-
ou les droits sociaux donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d’un immeuble,
lorsqu’ils appartiennent :
-
à l’État,
-
à des sociétés dont l’État détient la majorité du capital,
-
ou à certains établissements publics.
L'objectif est de permettre la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations relevant de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, ou la constitution de réserves foncières.
La question posée : les biens de la SNCF sont-ils concernés ?
Dans l’affaire jugée, était en cause la cession d’immeubles appartenant à la SNCF en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt national (OIN).
La commune entendait se prévaloir de son droit de priorité pour intervenir dans cette cession.
La réponse du Conseil d’État : une exclusion nette
Le Conseil d’État tranche clairement.
Les cessions d’immeubles appartenant à la SNCF réalisées en vue d’une opération d’intérêt national sont exclues du champ d’application du droit de priorité prévu à l’article L. 240 du Code de l’urbanisme.
Cette exclusion limite la capacité d’intervention des communes lorsque le projet s’inscrit dans une logique nationale structurante.
Vous êtes une collectivité ou un opérateur confronté à une cession foncière publique ?
Le droit de priorité ne s’applique pas automatiquement à toutes les cessions d’immeubles publics.
Son champ dépend étroitement :
-
de la nature du bien,
-
de son propriétaire,
-
et surtout de l’objectif poursuivi par l’opération.
Un accompagnement juridique permet de déterminer en amont si le droit de priorité est mobilisable ou s’il est exclu, afin de sécuriser la stratégie foncière et le calendrier du projet.
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Permis de construire : une demande de pièces tardive ne bloque pas le permis tacite
Urbanisme
CE 4 février 2025, n°494180, Lebon
Le délai d’instruction d’une autorisation d’urbanisme est un élément stratégique pour les porteurs de projets.
Par une décision du 4 février 2025, le Conseil d’État rappelle que toute demande de pièces complémentaires ne suffit pas, à elle seule, à faire obstacle à la naissance d’un permis tacite.
Le principe : le délai court à compter d’un dossier complet
L’article R. 423-19 du Code de l’urbanisme pose une règle claire : le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.
À défaut de décision expresse dans le délai imparti, un permis tacite peut naître au profit du demandeur.
La question centrale devient alors celle de la demande de pièces complémentaires.
Les deux conditions strictes pour interrompre le délai d’instruction
Lorsque le dossier est jugé incomplet, le Conseil d’État rappelle qu’une demande de pièces complémentaires ne peut interrompre le délai que si deux conditions cumulatives sont réunies.
1. La demande doit être formulée dans le délai d’un mois à compter du dépôt de la demande.
2. Elle doit porter au minimum sur une pièce pouvant légalement être exigée, c’est-à-dire figurant dans la liste prévue par le Code de l’urbanisme.
Peu importe que la pièce demandée soit réellement utile à l’instruction du dossier.
Les conséquences concrètes pour les porteurs de projets
Une demande tardive de pièces ou une demande portant sur une pièce non exigible :
-
certaines demandes de pièces sont juridiquement inopérantes,
-
n’interrompt pas le délai d’instruction
-
et n’empêche pas la naissance d’un permis tacite
En pratique, certaines demandes de pièces sont juridiquement inopérantes.
Le calcul des délais devient déterminant, et une erreur d’appréciation peut sécuriser… ou fragiliser un projet.
Votre projet repose sur un permis tacite ou un délai d’instruction en cours ?
Le régime des délais d’urbanisme est technique et souvent mal maîtrisé, alors qu’il peut décider du sort d’un projet.
Une mauvaise lecture des demandes de pièces peut conduire à renoncer à un droit pourtant acquis.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser le calcul des délais et de défendre efficacement l’existence d’un permis tacite.
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Janvier 2025
Garantie décennale : le maître d’ouvrage choisit la réparation, pas le constructeur
Droit Immobilier
CE, 16 janvier 2025, n°23-17.265
En matière de garantie décennale, le choix du mode de réparation n’est pas neutre.
La jurisprudence rappelle avec constance que le maître d’ouvrage reste libre d’opter pour une indemnisation financière, même lorsque le constructeur propose une réparation en nature.
Le choix offert au maître d’ouvrage par la garantie décennale
Sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, le maître d’ouvrage dispose d’une véritable option.
En présence de désordres relevant de la garantie décennale, il peut choisir :
-
soit la réparation en nature des désordres,
-
soit une réparation par équivalent, consistant en une indemnisation financière du préjudice subi.
Ce choix appartient exclusivement au maître d’ouvrage.
Le constructeur ne peut pas imposer la réparation en nature
Le principe est fermement établi en jurisprudence.
L’entrepreneur responsable des désordres ne peut pas imposer à la victime une réparation en nature, notamment lorsque le maître d’ouvrage opte pour une réparation par équivalent.
Ce principe a été rappelé de longue date et confirmé à plusieurs reprises par la Cour de cassation.
La volonté du maître d’ouvrage prime sur la stratégie du constructeur.
Même le juge ne peut imposer une reprise des travaux
La jurisprudence va plus loin.
Le juge du fond ne peut pas condamner un constructeur à procéder à une reprise en nature, lorsque le maître d’ouvrage s’y oppose expressément.
Le juge doit donc respecter le choix de la réparation par équivalent, dès lors qu’il est demandé.
Cette règle protège le maître d’ouvrage contre des solutions techniques ou pratiques qu’il ne souhaite pas.
Vous êtes confronté à des désordres relevant de la garantie décennale ?
Le choix entre réparation en nature et indemnisation financière a des conséquences techniques, financières et contentieuses majeures.
Une mauvaise stratégie peut conduire à une solution inadaptée ou insuffisante.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser le choix du mode de réparation et de défendre efficacement les intérêts du maître d’ouvrage face aux constructeurs et assureurs.
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Chemin d’exploitation : être propriétaire du sol ne permet pas d’en interdire l’usage
Droit immobilier
Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n°23-20665, FS–B
La propriété d’un chemin ne signifie pas nécessairement un usage exclusif.
Par un arrêt du 9 janvier 2025, la Cour de cassation rappelle que la qualification de chemin d’exploitation et le droit d’usage commun peuvent subsister, même lorsque le sol appartient à un propriétaire privé.
Ce qu’est juridiquement un chemin d’exploitation
L’article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime définit les chemins et sentiers d’exploitation comme ceux qui servent :
-
soit à la communication entre plusieurs fonds,
-
soit à leur exploitation agricole ou foncière.
En l’absence de titre contraire, ces chemins
sont présumés appartenir aux propriétaires riverains, et leur usage est commun à tous les intéressés.
Propriété du sol et usage du chemin : deux notions distinctes
La Cour de cassation rappelle une règle constante.
Le fait pour un riverain d’être propriétaire du sol du chemin :
-
n’exclut pas la qualification de chemin d’exploitation,
-
n’exclut pas non plus le droit d’usage des autres propriétaires riverains.
Autrement dit, la propriété privée du sol n’emporte pas, à elle seule, un droit d’usage exclusif.
Ce que cela implique concrètement pour les propriétaires
Un propriétaire ne peut pas fermer un chemin d’exploitation au seul motif qu’il lui appartient
Il ne peut pas en interdire l’usage aux autres riverains
Tant que les conditions de l’article L. 162-1 sont réunies, le chemin conserve sa qualification, et l’usage demeure collectif.
Ces situations sont à l’origine de nombreux conflits de voisinage, souvent mal anticipés.
Un chemin traversant votre propriété fait l’objet d’un conflit d’usage ?
La qualification de chemin d’exploitation repose sur des critères précis et factuels.
Une mauvaise analyse peut conduire à des actions inefficaces ou juridiquement risquées.
Un accompagnement juridique permet de qualifier correctement le chemin et de sécuriser vos droits avant toute démarche ou contentieux.
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Expropriation : un assouplissement bienvenu des règles de recevabilité en appel
Expropriation
Cass., 3ème 16 janvier 2025, n° 23.20925
La procédure d’appel en matière d’expropriation est particulièrement formaliste.
Par un arrêt du 16 janvier 2025, la Cour de cassation assouplit sa jurisprudence et limite désormais le risque d’irrecevabilité pesant sur l’appelant.
La règle : un délai de trois mois strictement encadré
L’article R. 311-26 du Code de l’expropriation impose à l’appelant :
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de déposer ses conclusions dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel,
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sous peine d’irrecevabilité.
Jusqu’à présent, le juge exigeait également que l’ensemble des pièces soit produit dans ce même délai.
Une contrainte procédurale particulièrement lourde.
La position antérieure : une sanction systématique
a jurisprudence faisait une lecture très stricte du texte :
conclusions tardives = appel irrecevable
pièces déposées hors délai = appel irrecevable
Cette rigueur exposait l’appelant à une sanction radicale, parfois sans lien avec le fond du litige.
Le revirement : seules les conclusions doivent respecter le délai
Par cet arrêt, la Cour de cassation opère un assouplissement notable.
La recevabilité de l’appel n’est désormais conditionnée qu’au dépôt des conclusions dans le délai de trois mois.
Les pièces peuvent être transmises ultérieurement, sans entraîner l’irrecevabilité de l’appel.
Un changement important pour la gestion concrète des dossiers d’expropriation.
Vous êtes engagé dans une procédure d’appel en matière d’expropriation ?
Le respect des délais reste impératif, mais leur portée évolue.
Une mauvaise lecture des règles procédurales peut encore entraîner des conséquences irréversibles.
Un accompagnement juridique permet de sécuriser la procédure d’appel et d’éviter une irrecevabilité fondée sur une erreur de calendrier.
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Servitude de passage : le locataire peut agir en urgence pour rétablir l’accès
Droit Immobilier
Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-19.970, FS-B
En matière de servitudes, le locataire dispose en principe de pouvoirs limités.
Par un arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation rappelle toutefois que le locataire peut agir en référé lorsqu’un droit de passage attaché au fonds loué est entravé.
Le principe : le locataire ne peut pas faire reconnaître une servitude
La règle est bien établie.
Le locataire d’un immeuble ne peut pas agir en justice pour faire reconnaître l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il occupe.
Cette action relève du seul propriétaire, titulaire du droit réel attaché au fonds.
Cette action relève du seul propriétaire, titulaire du droit réel attaché au fonds.
Une limite importante : le locataire n’est pas sans recours
La Cour de cassation apporte une précision essentielle.
Si le locataire ne peut pas faire reconnaître la servitude, il n’est pas dépourvu de toute action lorsqu’un droit de passage existant est remis en cause.
Le juge admet que le locataire puisse agir pour faire cesser une atteinte portée à l’accès du fonds.
L’action possible : le référé pour rétablir l’accès
Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation confirme que le locataire peut agir en référé, en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant au fonds loué, afin d’obtenir le rétablissement immédiat de l’accès.
Il s’agit d’une action d’urgence, indépendante de toute action au fond sur l’existence de la servitude.
L’objectif est clair : éviter une paralysie de l’usage du bien loué.
L’accès à votre bien loué est entravé ou contesté ?
Une atteinte au droit de passage peut rapidement bloquer l’exploitation ou l’occupation d’un bien.
Dans ce type de situation, la réaction doit être rapide et juridiquement adaptée.
Un accompagnement juridique permet de choisir la bonne action, au bon moment, afin de rétablir l’accès sans attendre une procédure longue au fond.
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Expropriation : la Cour de cassation ferme la voie du pourvoi « par anticipation »
Expropriation
Civ. 3e, 16 janv. 2025, n° 23-21.174, FS-B
Engager un recours contre une déclaration d’utilité publique n’empêche pas l’expropriation d’aboutir.
Par un arrêt du 16 janvier 2025, la Cour de cassation met fin à une pratique ancienne en matière de pourvoi contre les ordonnances d’expropriation.
Le principe : l’expropriation peut se poursuivre malgré le recours administratif
Le dépôt d’un recours devant le juge administratif contre :
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une déclaration d’utilité publique (DUP),
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ou un arrêté de cessibilité,
n’empêche pas la poursuite de la procédure d’expropriation.
Le transfert de propriété peut donc être prononcé, même si la légalité de ces actes est contestée.
L’annulation administrative prive l’ordonnance de base légale
Lorsque le juge administratif annule ultérieurement :
la DUP, ou l’arrêté de cessibilité, l’ordonnance d’expropriation devient dépourvue de base légale.
Le Code de l’expropriation (art. L. 223-2) permet alors à l’exproprié de saisir le juge de l’expropriation afin :
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de faire constater cette absence de base légale,
-
et d’en tirer toutes les conséquences juridiques.
Le revirement : plus de pourvoi « par anticipation »
Jusqu’à présent, la Cour de cassation admettait qu’un exproprié puisse :
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former un pourvoi en cassation avant même l’annulation administrative,
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afin d’obtenir ensuite une cassation par voie de conséquence.
Cette possibilité est désormais écartée.
La Cour juge que l’annulation à intervenir de la DUP ou de l’arrêté de cessibilité n’ouvre plus droit à un pourvoi en cassation contre l’ordonnance d’expropriation.
La stratégie contentieuse des expropriés s’en trouve profondément modifiée.
Vous êtes concerné par une procédure d’expropriation en cours ?
Le choix du bon moment et du bon juge est désormais déterminant.
Une erreur de stratégie peut entraîner la perte d’un levier contentieux essentiel.
Un accompagnement juridique en amont permet de sécuriser la défense de vos droits et d’adapter la stratégie aux nouvelles exigences jurisprudentielles.
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